Покупка квартиры на аукционе у правительства москвы

Проверенные 5 способов купить квартиру у государства без посредников

Покупаем квартиру через электронные торги Моссоцгарантии

Сегодня, когда человек планирует приобретение недвижимости в Москве, в его голове возникают, как правило, только два пути развития событий: подобрать подходящий вариант на рынке вторичного жилья или покупка через долевое строительство. Но такой подход сужает диапазон выбора. 

Вспоминая только об этих способах покупки недвижимости и не ища дополнительные пути, люди упускают большое количество выгодных вариантов, которыми в свою очередь умело пользуются перекупщики и получают легкую прибыль от перепродажи таких объектов.

Покупка квартиры в новостройке через электронные торги у государства

Купить квартиру через электронные торги не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Конечно, это не такой простой способ, как заключение договора долевого участия, но всё же вполне реализуемый, если знать, что необходимо сделать. 

Чтобы принять участие в электронных торгах вам понадобится цифровая подпись – аналог вашей реальной. Она необходима для подписания электронного договора, чтобы придать ему юридическую силу. Оформление цифровой подписи стоит не больше 3000 рублей.

Затем необходимо зарегистрироваться на площадке для торгов, называется она Единая электронная торговая площадка или Росэлторг и внести обеспечительный платёж, который после торгов будет вам возвращён. Как правило размер платежа около 2% от начальной стоимости лота.

Со стороны города за продажу недвижимости от городских застройщиков Москвы отвечает агент АО «Мосреалстрой». Более детально весь механизм и правила покупки квартиры у города по средствам электронных торгов можно найти на официальном сайте столичного Стройкомплекса. 

Новостройки от города как правило возводятся либо там, где планируется масштабное развитие инфраструктуры, либо в уже благоустроенных местах, поэтому такое жильё довольно привлекательно, а цены на него на торгах практически на самой нижней границе рыночных цен. 

Продажа вторичного жилья через электронные торги у государства

На площадках Сбербанк-АСТ или Росэлторг можно найти торги на квартиры, которые были в социальном найме. За продажу такого имущества отвечает «Моссоцгарантия», а сама процедура такая же, как описана в покупке недвижимости в новостройках. Отличие лишь то, что в данной категории не так много объектов недвижимости и разбросаны они по различным районам Москвы.

Информацию о планируемых электронных торгах с подобными объектами так же можно найти на Инвестиционном портале Москвы, у Мосреалстроя и Моссоцгарантии. 

Договор долевого участия на новостройку у государства

Всем привычный и простой способ, который так же можно использовать, покупая квартиру у города. 

Недвижимость в таких районах реализуется через обычный ДДУ. Как пример подобных объектов можно назвать ЖК на улице Дмитриевского, Авиамоторной, электрозаводской и ещё несколько других. 

Договор купли-продажи квартиры у государства

Часто в ситуациях, когда после ввода в эксплуатацию нового ЖК остаются нераспроданных квартиры, город реализует их путём прямых договоров купил-продажи. Частные инвесторы иногда тоже прибегают к помощи в продаже своих объектов через городские агентства по реализации недвижимости, но для этого объекты проходят специальную проверку. 

Покупка квартиры в ипотеку у государства 

Самый распространённый миф, который создают частные застройщики, чтобы отвлечь клиентов от покупки квартиры у города через аукцион, это то, что нельзя совершить сделку прибегнув к ипотеке. Безусловно ипотекой можно воспользоваться, выбрав один из многочисленных банков, с которыми сотрудничает город и даже воспользоваться льготными ставками по ипотеке от 4,7% годовых. 

Первоначальный взнос можно внести до совершения сделки из собственных средств

Важно помнить, что затраты на обеспечительный платёж не нужно считать в стоимость квартиры (а это 2% от её начальной цены), т.к. эта сумма возвращается после окончания торгов и подписания договора купли-продажи. 

Это провал друзья

Супер! Пишите ещё

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Можно ли купить в ипотеку

Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.

Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).

Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.

Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.

Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно. Еще один момент касается продаж в Москве

Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится)

Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).

В чем плюсы и минусы как самих аукционов, так и возможности покупки квартиры через них? Можно купить дешевле?

– Минус, пожалуй, только один: процедура несколько затянутая, по сравнению с заключением ДДУ или договора купли-продажи. Но в целом, с момента торгов до оформления права собственности победителем аукциона, проходит не более 2 месяцев.

Плюсы: продается абсолютно готовое жилье с отделкой в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичка, но по факту – это квартиры в новостройках от застройщика, поскольку они выставлены на продажу впервые.

Неоспоримый плюс в том, что вы можете сначала побывать в доме, который вас интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон, качество отделки и так далее, и затем уже принять решение, какую именно квартиру вы хотите купить на торгах.

Как купить квартиру у судебных приставов или банка

Федеральная служба судебных приставов не занимается непосредственно продажами арестованного имущества. Приставы передают имущество в государственную собственность, а Росимущество через посредника (в каждом регионе свой) реализует лоты через те же электронные торговые площадки.

В итоге желающему купить арестованное жилье, можно сразу смотреть предложения на электронных площадках. Но так как площадок несколько, информация о торгах обобщается на сайте https://torgi.gov.ru, а также на сайте фирмы-посредника, которая организует торги.

Общероссийский сайт для размещения информации о торгах тоже не самый удобный. Например, чтобы узнать, через какую площадку продается квартира, придется открывать аукционную документацию – в другой форме это не раскрывается никак.

Но в результате сама продажа проходит цивилизованно через электронные торги. Многие регионы продают арестованное имущество через тот же «Сбербанк-АСТ», так что повторно расписывать процедуру не будем.

Что касается продажи залоговых квартир банками, есть 3 варианта продажи:

• сделка с самим должником – чтобы выручить за квартиру больше денег, банк может разрешить должнику самому найти покупателя на квартиру;
• покупка на аукционе;
• покупка квартиры напрямую у банка – практикуется, когда через торги продать объект не удалось.

Первый вариант достаточно рискованный – нет гарантий, что продавец, получив деньги от покупателя, погасит задолженность перед банком. В противном случае на квартире остается обременение, а покупатель остается без денег и без жилья. Но если такая продажа будет проводиться под полным контролем банка, риск мошенничества снижется.

По стоимости это тоже не лучший вариант, так как должник будет пытаться продать свою недвижимость как можно дороже, чтобы хватило на погашение долга перед банком и еще осталось ему самому.

С продажей квартиры на аукционе все понятно – если должник не смог решить проблему, банк выставляет залоговую недвижимость на торги. По сути, это то же самое, что и покупать квартиру у любого другого продавца с аукциона.

Торги признаются состоявшимися, если заявки подали хотя бы 2 покупателя. Если желающих нет, то стартовая цена снижается на 15%, а если квартиру не продать и так, то ее приобретает банк в зачет суммы долга.

Когда квартира остается в собственности банка, он будет пытаться как можно быстрее ее продать (так как под нее приходится формировать резервы, а это отвлекает деньги из оборота). Поэтому в таком варианте цена может быть снижена достаточно сильно – скидка составляет до 30% от оценочной стоимости.

Но стоит задуматься – а почему должник не смог найти на эту квартиру покупателя и почему ее не купили на торгах? Возможно, в квартире есть некая особенность, которая отпугивает всех потенциальных покупателей (сложные соседи, плохое состояние, аварийный дом и т.д.).

Покупка квартиры через электронные торги – надежно и доступно!

Не так давно на рынке появилась возможность купить квартиру через электронные торги. Это один из самых надежных способов приобретения жилья. Во-первых, жилье уже построено, в нем произведена отделка, и сразу после сделки выдаются ключи. Во-вторых, квартира приобретается у государственной организации – казенного предприятия «Управление гражданского строительства». В настоящий момент на торги выставлены квартиры от 4,1 млн рублей в уже построенных новостройках в Москве. Реализацией таких квартир занимается ОАО «Мосреалстрой» и субподрядное агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой».

Отвечает на вопросы Ирина Доброхотова, Председатель Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Как подать заявку на свой лот

Как только деньги окажутся на счете торговой платформы, они отобразятся в вашем личном кабинете.

С этого момента можно подавать заявку на выбранную квартиру: для этого нужно найти свой лот на странице аукциона и нажать кнопку «Подать заявку».

Чтобы не запутаться в последовательности действий, лучше иметь под рукой инструкцию претендента: интерфейс платформы описан максимально бюрократическим языком и крайне недружелюбен к случайному пользователю. К примеру, на нашу квартиру было подано пять заявок, но только две из них прошли проверку.

Если с документами и задатком всё в порядке, перед началом аукциона система пришлет уведомление о допуске к торгам на электронную почту.

Как зарегистрироваться на торговой платформе

Когда вы получили электронную подпись, можно регистрироваться на платформе «Сбербанк- АСТ ». Для этого нужно заполнить специальную форму: ФИО , адрес, банковские реквизиты и ИНН . Еще нужно загрузить сканы ИНН и всех страниц паспорта. Если вы покупаете квартиру для кого-то по доверенности, приложите и ее скан тоже.

На проверку документов уйдет некоторое время: по регламенту платформа обязана уведомить вас о решении в течение трех рабочих дней.

Последний шаг — регистрация в торговой секции в качестве претендента. Для этого в личном кабинете нужно выбрать пункт «Регистрация в торговых секциях», а затем нажать на кнопку «Зарегистрироваться как Претендент (Участник)». Теперь остается только оплатить задаток и подать заявку на выбранный лот.

Как я купила квартиру у государства

И сэкономила на риелторе

В Москве почти 25 лет существует «Моссоцгарантия» — учреждение, которое заботится об одиноких пенсионерах.

Пенсионеры могут заключить договор пожизненной ренты и обменять свою квартиру на прибавку к пенсии. Ее размер — от 1 до 2 прожиточных минимумов, зависит от возраста собственника и стоимости недвижимости. После смерти владельца его жилье продают на аукционе. В мае 2016 года мы с мужем купили одну из таких квартир.

Стартовая цена обычно ниже рыночной, хотя и может подняться в ходе торгов. Недвижимость проверяют юристы «Моссоцгарантии»: еще на этапе заключения договора ренты они смотрят, законно ли приватизирована квартира и нет ли прямых наследников. Риск купить проблемную квартиру низкий, а значит, можно сэкономить на риелторе.

Если вы захотите повторить мой путь, то вот пошаговая инструкция.

Как выбрать квартиру

На сайте «Моссоцгарантии» в разделе «Аукционы» можно узнать, какие квартиры будут продаваться на ближайших торгах. Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость. Здесь же можно посмотреть фотографии и узнать размер задатка, который нужен для участия в аукционе.

Квартиры на аукционах встречаются очень разные. Есть и хрущевки с бабушкиным ремонтом, и сталинские дома с высокими потолками, и даже новостройки. Перед покупкой любую понравившуюся квартиру можно посмотреть, для этого нужно заполнить заявку и отправить ее на почту info@msgr.ru. В одном запросе можно указать до пяти адресов.

Запрос на осмотр лотаDOCX, 12 КБ

Квартиры показывают по будням и в рабочее время, поэтому будьте готовы к тому, что придется отпроситься с работы.

Когда мы выбирали жилье, у нас были четкие критерии: мы хотели квартиру в шаговой доступности от метро, обязательно внутри Мкада и не дороже 4,5 млн рублей. Под эти параметры попали всего два лота, оба находились в 10 минутах ходьбы от метро рядом с Кузьминским лесопарком и стоили чуть больше 4 млн рублей. Я оставила заявку, и через несколько дней со мной связались работники «Моссоцгарантии», чтобы договориться о просмотре.

Большинству квартир, которые выставлены на такой аукцион, нужен серьезный ремонт. Если повезет, можно сразу найти квартиру в приличном состоянии. Мы искали жилье, в которое сможем въехать сразу, поэтому выбрали квартиру подороже.

Выгодно ли покупать квартиру на электронных торгах. Как это делать, какие существуют площадки.

На рынке недвижимости существует огромное количество электронных площадок, организующих торги по продаже недвижимости. Любой покупатель может принять участие в торгах и купить объект значительно дешевле рынка. Приобрести можно как для собственных нужд, так и для последующей перепродажи.

Так как среди обычных объявлений в интернете встретить недвижимость реализуемых с торгов невозможно, в настоящей статье я опубликую наиболее популярные площадки, где можно найти интересные предложения.

Организаторы торгов не публикую информацию о реализуемых объектах на всем известных площадках объявлений, они обязаны размещать рекламу в определённых изданиях, что существенно ограничивает круг желающих приобрести недвижимость.

Купить квартиру на таких площадках дешевле рынка вполне возможно, да и рисков значительно меньше, чем при обычных сделках.

Перечень электронных площадок по реализации имущества.

1. Портал о реализуемом имуществе финансовых организаций — https://www.torgiasv.ru. Это площадка Агентства о страхованию вкладов (АСВ). На данном сайте размещается информация по реализации активов банков и других кредитных организаций, в рамках процедуры оздоровления и банкротства.

Достаточно просто зарегистрироваться на данной площадке, для чего нужно будет оформить электронно цифровую подпись. С АСВ сотрудничают много различных торговых площадок, вот их перечень:

• ООО «ЮТендер» — www.utender.ru;
• ООО «Центр Реализации» — www.centerr.ru;
• ООО «Сатурн» — www.seltim.ru;
• АО «Российский аукционный дом» — www.lot-online.ru;
• ЗАО «Сбербанк-АСТ» — www.sberbank-ast.ru;
• ООО «Аукционный тендерный центр» — www.atctrade.ru;
• ООО «Аукционы Федерации» — www.alfalot.ru;
• АО «Объединенная Торговая Площадка» — www.utpl.ru;
• ООО «Автоматизированная Информационная Система Торгов» — www.aistorg.ru;
• ООО «Специализированная организация по проведению торгов — Южная Электронная Торговая Площадка» — www.torgibankrot.ru.

2. Проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой» — https://stroi.mos.ru.

Это портал Правительства Москвы, на электронных площадках реализуются проекты, в которых принял участие город. Процесс реализации контролируется государством.

3. «Моссоцгарантия», проект правительства Москвы — http://msgr.ru. Данное учреждение заключает с пенсионерами договоры ренты. После смерти владельца квартиры, она реализуется на аукционе.

Юристы данной организации проверяют документы на квартиру перед заключением договора ренты. Площадка достаточно новая, но уже обрела популярность. Квартира конечно практически все под ремонт, но и цены на них ниже рынка.

Для участия в аукционе необходимо приобрести электронно ключ для торгов.

• 4. Электронные торговые площадки по продаже имущество должников, заложенного имущества и имущества банкротов. Это специализированные аукционы, имеющие все полномочия по реализации имущества. На всех площадках размещена инструкция по регистрации и проведению торгов. Ниже краткий перечень основных аукционов:
• http://www.arbitat.ru/
• https://etp-bankrotstvo.ru/
• https://etpgpb.ru/
• http://www.regtorg.com/
• https://seltim.ru/
• http://sberbank-ast.ru/
• https://etp.kartoteka.ru/etp/trade/list.html

Это далеко не весь перечень электронных торговых площадок. Список их огромен, около 40. Все они являются аккредитованными организациями.

Когда проходят такие аукционы и как о них узнать?

– Следить за графиком аукционов можно как на сайте Росэлторг, так и на сайтах уполномоченных агентств – Мосреалстрой и БЕСТ-Новострой. Если вы всерьез намерены участвовать в торгах, нужно иметь в виду, что заявки на ближайшие торги прекращают рассматриваться за 5 дней до аукциона. Кроме того, у вас должен быть обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей (его нужно будет уплатить на реквизиты КП «УГС»), а также, если вы планируете воспользоваться ипотекой, письменное одобрение банка с указанием максимальной суммы кредита. Если вы становитесь победителем аукциона, но в течение 10 дней не оплачиваете квартиру, обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей вам не возвращается.

Точка на карте

По закону у каждого объекта должен быть собственный адрес. Его присваивают земельным участкам, жилым строениям, помещениям, коммерческим зданиям и постройкам, недостроенным объектам, а также участкам под жилищное строительство, землям садоводческих товариществ и даже машино-местам. Адреса вносят в специальную информационную систему и используют в том числе для предоставления госуслуг или почтовой связи.

В 2016 году появилась специальная государственная услуга «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». До этого адреса помещениям, в том числе квартирам в жилых домах, не присваивали. Их получали только сами строения, а помещения учитывались в технических планах бюро технической инвентаризации. Департамент городского имущества сам провел адресацию квартир в границах так называемой старой Москвы, а это более трех миллионов объектов, или 99 процентов всего жилого фонда.

Проверить, есть ли у вашей недвижимости адрес, можно на сайте Федеральной информационно-адресной службы или в адресном реестре объектов недвижимости на портале открытых данных. Кроме того, информацию проверяет специальный сервис при заполнении электронного заявления на адресацию.

Адрес можно не только присвоить, но и аннулировать. Это происходит при снятии объекта с кадастрового учета, например при разрушении или сносе здания.

Кому подойдет такая покупка

Если вы ищете квартиру в обжитом районе и вас не пугает покупка вторички и перспектива капитального ремонта, аукционы «Моссоцгарантии» — отличный вариант.

Несмотря на недружелюбный интерфейс, процедура покупки проста, а цены на жилье привлекательные. Все лоты публикуются на сайте только после серьезной юридической проверки — вам не придется платить риелтору ни за нее, ни за поиск вариантов.

Но если вы слишком азартны или хотите узнать точную цену квартиры, возможно, такая покупка не для вас. Стоимость лотов меняется непредсказуемо: иногда в ходе торгов она поднимается на пятьсот тысяч или даже миллион. В практике «Моссоцгарантии» бывали случаи, когда люди выигрывали торги, бездумно повышая ставку, а потом отказывались от покупки: потерять задаток было дешевле, чем выкупить квартиру по аукционной стоимости.

Есть еще один неоднозначный момент — кого-то он отпугнет, а для другого окажется дополнительным плюсом. Часть аукционных квартир находится в домах, которые попали под программу реновации. Если вы не планируете улучшать жилищные условия за счет государства, перед покупкой убедитесь, что вашего лота нет в списке домов на снос.

Построить дом

С апреля 2020 года у жителей Москвы появилась возможность заметно сэкономить на жилье, построив дом. Теперь можно приобрести землю у города под индивидуальное жилищное строительство за 40 процентов от кадастровой стоимости. К декабрю москвичи успели выкупить со скидкой 30 участков общей площадью 2,7 гектара на сумму 46,4 миллиона рублей. Льгота помогла им сэкономить 69,6 миллиона рублей.

Пользоваться скидкой могут только физические лица, владеющие недвижимостью на участках, которые разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства. Для таких сделок есть отдельная госуслуга, ее можно получить бесплатно в любом подразделении службы одного окна департамента или на mos.ru. С заявителем заключается договор купли-продажи. Если услуга оформляется в электронном виде, то договор может быть подписан электронной подписью. С физическими лицами договоры заключаются как в электронном, так и в бумажном виде, для юридических лиц вариант только один — цифровой договор.

Целый список госуслуг существует для арендаторов земли, поскольку любые манипуляции с капитальными строениями на арендованных участках должны быть прописаны в соответствующих договорах. Так, соглашения корректируют при проектировании, строительстве и реконструкции зданий. Если нужно провести на участок инженерные коммуникации, потребуется отдельное разрешение. Этой услугой москвичи пользуются все чаще. С 24 декабря 2020 года ее перевели исключительно в электронный вид.

При помощи госуслуг также можно скорректировать вид разрешенного использования земельного участка, снять запрет на строительство или получить в аренду землю под используемым или собственным зданием. 

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».