Как согласовать перепланировку в квартире после ремонта

Удобная функция расстановки мебели

Воссоздав исходный вид квартиры, внесите в планировку необходимые изменения. Удалите стену между комнатами или, наоборот, установите перегородку. Чтобы сделать это, обратитесь к команде «Нарисовать перегородку» и начертите на схеме линию от стены до стены. Так вы превратите однокомнатную квартиру в двухкомнатную простым движением мыши.

Добавление межкомнатной перегородки на макет

Для владельцев небольшого жилья будет актуальна такая идея дизайна для маленькой комнаты, как замена дверей прямоугольными проёмами или арками. Этот трюк позволит визуально увеличить пространство в помещении, а также значительно улучшить циркуляцию воздуха.

Дизайн студии 30 кв м с фото

При перепланировке квартиры в программе Дизайн Интерьера 3D вы сможете «примерить» это решение на ваше жильё и оценить, насколько оно вам подходит. Нажмите на кнопку «Добавить дверь» и найдите пункт «Арки и проёмы».

Типы дверных проёмов в программе Дизайн Интерьера 3D

Софт предложит на выбор несколько заготовок с проёмами разных форм и пропорций, выделите понравившийся и разместите его на 2D-плане. При необходимости обратитесь ко вкладке «Свойства» и скорректируйте параметры проёма по своему вкусу – ширину, высоту, а также цвет и материал отделки.

Корректировка внешнего вида дверного проема

Выделите комнату и вернитесь в «Свойства». Планировщик предложит подобрать отделку для пола, потолка и стен, а также включить или отключить отображение плинтуса. Каталог материалов разнообразен и продуман – текстуры распределены по категориям, и для каждого типа помещения предусмотрен свой набор материалов. Дизайн обоев, расцветки паркета, ламината или кафеля максимально приближены к оригиналам, вы без труда найдёте в магазинах что-то похожее. Более того, вы можете нажать «Добавить свои материалы» и загрузить в программу любую текстуру.

Подбор отделочных материалов для комнат

Перестановка мебели – пожалуй, самый доступный способ преобразить жильё в плане затраченных сил и финансов. Дизайн Интерьера 3D позволяет размещать на макете мебель и бытовую технику из встроенного каталога. Поэкспериментируйте с разными вариантами отделки и расстановки мебели – возможно, вам удастся разделить помещение на нужные зоны, не возводя новых стен и перегородок.

Чтобы открыть каталог, воспользуйтесь опцией «Добавить мебель». В появившемся окне вы найдёте все базовые предметы для обустройства квартиры, начиная спальными местами для детей и взрослых и заканчивая кухонной техникой. Все предметы также распределены на категории – спальня, гостиная, ванная, кухня и кабинет. В группе «Разное» вы найдёте различные детали, вроде картин, штор, комнатных растений, которые вдохнут жизнь в ваш виртуальный интерьер.

Каталог 3D-моделей мебели

Добавьте на сцену предмет интерьера и выберите для него расположение на схеме. Чтобы развернуть объект, удерживайте жёлтый кружок и двигайте мышкой в нужную сторону. Если вам нужно уменьшить или увеличить модель, поднять её над полом или, наоборот, опустить, обратитесь к настройкам во вкладке «Свойства». Укажите новые пропорции предмета и скорректируйте его положение. Дополнительно вы можете изменить тип отделки выбранного объекта.

Изменение размера, положения и отделки предметов мебели

Делаем проект перепланировки самостоятельно

Самостоятельно создавать технический план, сопроводительные бумаги сложно. Но при наличии времени, необходимой документации это возможно. Основные этапы:

• ознакомление с оригинальными чертежами здания (предоставит застройщик либо БТИ);
• подготавливается технический план квартиры до выполнения работ и после;
• осуществляется сбор остальной необходимой документации (заявление, свидетельство о праве собственности, иное);
• собранный пакет бумаг передается на проверку в БТИ.

После вынесения положительного решения можно приступать к выполнению работы. Стоять в очереди на проверку подолгу не приходится.

Рассмотрение бумаг занимает 10 дней. После принятия решения уполномоченный орган уведомляет обратившегося в течение 3 дней.

По завершении реконструкции квартира проверяется работниками надзорного органа на предмет нарушений. При отсутствии ошибок выдается новый технический паспорт.

Центральные нюансы

Необходимые бумаги

У многих возникает вопрос, с чего начать процесс оформления перепланировки. Начинать нужно со сбора всех необходимых для получения разрешения бумаг.

Владельцу жилья потребуется:

• техпаспорт с планом жилого объекта;
• свидетельство на собственность;
• общегражданский паспорт РФ;
• поэтажный план и техзаключение от БТИ;
• утверждённый уполномоченной организацией проект
• разрешение от пожарной, санитарно-эпидемиологической и иных служб;
• заявление по образцу.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Общий порядок

Вся процедура по согласованию перепланировки представляет собой следующую цепочку действий:

Образец проекта перепланировки квартиры для согласования:

Этапы перепланировки

Процесс перепланировки может состоять из следующих основных этапов:

Выполнение проектных работ

Прежде чем приступать к перепланировке квартиры, следует определить, какие стены являются несущими. Законодательство гласит, что перепланировка квартир возможна только по проекту, разработанному специализированными организациями.

Для разработки проекта перепланировки необходимо обратится к первоначальному проекту всего дома. А его найти не всегда удается, так как за многоразовые реорганизации проектных учреждений, он может просто потеряться.

Поэтому следует проводить техническую экспертизу строительной конструкции дома. В настоящее время законодательство позволяет применение типовых проектов перепланировки.

Это значит, что проектные организации заранее разработали типовые проекты для различных вариантов перепланировки квартир. Таким образом, если заказчик выбрал один из вариантов, то разработка специального проекта не требуется. 

Получение разрешения на перепланировку

После того как готовый проект перепланировки и по нему дано техническое заключение, собственник должен подать заявление для получения соответствующего разрешения.

Кроме заявления необходимо подготовить следующие документы: 

• документ на право собственности. Если квартира находится в муниципальной собственности, то таким документом является доверенность, которая выдается квартиросъемщику;
• технические документы, выданные БТИ (технический паспорт, включающий план квартиры);
• единый жилищный документ, выданный ЕИРЦ.

Рассмотрение заявления, в соответствии с законодательством, может длиться до 45 дней.

Выполнение строительных работ

Если разрешение получено, можно приступать к строительным работам. Для проведения таких работ рекомендуется привлекать строительные организации, которые хорошо зарекомендовали себя на таком рынке. Эти организации должны иметь соответствующее разрешение на проведение таких работ.

Когда работы по перепланировке окончены, необходимо создать комиссию для приемки выполненных работ. В такую комиссию могут входить представители строительной организации и заказчика, специалисты от органов самоуправления и строительных инспекций.

Комиссия проверяет качество выполненных работ, а также степень выполнения требований проекта. Если замечаний не обнаружено, то комиссия составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. 

Переоформление технического паспорта

Для этого следует обратиться в БТИ, который на основании предоставленных документов должен выдать новый технический паспорт на квартиру.

Внесение изменений в единую базу ЕГРП

Для этого с кадастровым паспортом следует обратиться в Федеральную резервную систему. Невыполнение приведенного порядка может привести к серьезным последствиям:

• такая квартира не подлежит приватизации, продаже, обмену или передаче в наследство; 
• может возникнуть конфликтная ситуация с жилищными организациями, местными органами самоуправления, соседями;
• уплата штрафа. Штраф за самовольную перепланировку установлен в размере от 2000 до 2500 руб.

Однако, после уплаты штрафа все равно следует узаконить самовольные действия, или восстановить первоначальную планировку.

Узаконивание уже выполненной перепланировки

Если в квартире уже сделали перепланировку, а разрешение не получили, можно узаконить результат постфактум. Для этого придется обратиться в суд, но до этого выполнить почти все шаги из инструкции выше:

1. Разработать проект перепланировки в проектном бюро.
2. Обратиться в администрацию за согласованием и получить отказ.
3. С отказом, планом и заявлением о сохранении квартиры в перепланированном состоянии обратиться в суд.
4. Доказать в суде, что перепланировка не несет угрозы жизни и здоровью жильцов. Для этого суд назначит строительно-техническую экспертизу, расходы по которой возложит на заявителя.
5. Получить в суде положительное решение.
6. Передать решение и новый технический план в МФЦ для регистрации изменений плана в ЕГРН.

Иногда, чтобы избежать обращения в суд, в сети советуют сделать вид, что никакой перепланировки не было и пройти шаги как для согласования работ заранее. Но для хозяина квартиры это рискованный план, поскольку в процессе ремонта комиссия администрации может приходить с проверками. Когда выяснится правда, собственника обяжут привести помещение в изначальный вид.

В чем отличие согласования по проекту и эскизу?

Перепланировка, в отличие от простого ремонта, требует разрешения государственных и региональных служб, а также внесения корректировок в техническую документацию (кадастровый паспорт, поэтажный план многоквартирного дома). В зависимости от изменений процедура согласования проходит по-разному: перед началом работ или после. На примере Москвы можно рассмотреть основные отличия первого способа от второго.

По стандартным правилам владелец жилья (или лицо, действующее с его разрешения) проходит все этапы согласования с разными инстанциями перед началом работ. Резолюция должна быть получена:

• от МЧС, Департамента архитектуры столицы, Роспотребнадзора, газовой службы. В 2019 году их самостоятельное посещение не требуется: все сделает сотрудник Мосжилинспекции путем межведомственных запросов после получения проекта и заявления;
• авторов здания, если планируется переставить или снести несущие стены или встроить в них проемы. В 99 из 100 случаев это ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Уточнить это можно в Департаменте архитектуры столицы.

В упрощенном порядке предварительное согласование не требуется. Достаточно подготовить эскиз, провести по нему работы, а затем пригласить проверяющего на составление итогового акта. Обратиться можно в МФЦ или один из 10 окружных филиалов московской ЖКИ.

Такой порядок требует меньше времени, усилий и денег.

Второе отличие состоит в оформлении плана работ.

Для большинства изменений необходим проект, который готовят специализированные компании-члены СРО. Эскиз можно сделать самостоятельно или по заказу в проектной организации, не обязательно состоящей в объединении. Это позволит сэкономить значительную сумму: чтобы купить составление проекта, придется потратить от 15 тыс. руб.

Третье отличие — стандартный порядок требует составления документации как в ходе перепланировки, так и после. К ней относятся акт на скрытые работы, журнал производства и др. На определенных этапах необходим контроль со стороны авторов здания.

При перепланировке по эскизу собственнику достаточно уже после окончания работ получить в МосЖКИ акт завершения, заполнить его, дождаться техника для осмотра жилплощади и подписать.

Как согласовать перепланировку помещений?

Условно всю процедуру можно разделить на несколько этапов:

• Разработка проекта.
• Сбор пакета документов.
• Согласование изменений с соответствующими службами.
• Ввод в эксплуатацию.
• Получение нового технического паспорта.

Этап 1. Проектирование.

Для того, чтобы планировка была одобрена, нужно взять один из проектов, предложенных жилинспекцией или обратиться в специальную организацию. Если планировка уже была произведена, то решение оставить ее или обязать собственника вернуть помещение в изначальное состояние принимает комиссия. Проектом должны заниматься организации, имеющие допуск СРО на оценку и проектирование. В основном это 2 документа: заключение эксперта о состоянии объекта и сам проект. Средний срок изготовления плана – 10-15 дней. Если переносится газовая плита, нужно разрешение представителей Мосгаза.

Этап 2. Обращение.

Чтобы согласовать перепланировку помещений, обратитесь в местное отделение Мосжилинспекции. В БТИ придется получить технический паспорт. Подготовьте следующие документы: техпаспорт, заявление, заключение эксперта, созданный проект, документы на владение квартирой, паспорт. Заявление рассматривается в течение 30 дней, распоряжение имеет срок действия 1 год. В некоторых случаях требуется протокол собрания жильцов или разрешение соседей (для коммунальных квартир).

Этап 3. Инспекция.

В инспекции должны выдать Акт о переустройстве, его нужно подписать у строителей и проектировщиков, имеющих лицензию, а затем обратиться к инспектору. Специалист должен выехать на место, дабы осмотреть квартиру на наличие фактических перепланировок. После этого собственнику выдают уже утвержденный акт с печатью.

Этап 4. Оформление документов.

С этим актом нужно пойти в БТИ и оформить новый проект. Стоимость рассчитывается от площади квартиры. Средний срок изготовления 20-35 дней. Также нужно будет написать заявление, подать оригинал документов на жилплощадь и паспорт. Представитель БТИ должен будет выехать на дом для обмеров.

По такому же принципу можно получить и новый кадастровый паспорт, также он предоставляется на электронном носителе, изготавливается в течение 30 дней. Корректировки плана дома должны быть внесены и в Росреестр (свидетельство на право собственности) в течение 25 дней.

https://youtube.com/watch?v=AonLSOPuTM4

Если специалисты отказали, нужно устранить указанные в акте недостатки и сдать пакет документов повторно. В случае положительного ответа, можно начинать ремонтные работы. При себе желательно иметь копию разрешения на случай проверок. После завершения работ обратитесь в Мосжилинспекцию для документального фиксирования завершенных работ (на объект приезжает комиссия с актом). В акте ставят подпись проектировщики, строители, выполнявшие работы, и владелец жилплощади.

Ориентировочный срок согласования всех этапов – 3 месяца. За это время можно продумать все нюансы, подать готовый проект и получить решение.

Когда нужен проект

Практически любые изменения конфигурации жилого помещения требуют от собственника предоставления проекта перепланировки.

Речь идет о работах, по итогам которых меняется первоначальный план БТИ. Проект нужен для того, чтобы показать администрации, что вы хотите сделать, какие будут использованы материалы, как изменится нагрузка на несущие конструкции и т.д.

При каких работах обязательно нужен проект перепланировки квартиры:

1. Устройство проемов в несущих стенах (с усилением).
2. Расширение санузла за счёт площади коридора.
3. Увеличение площади кухни за счёт комнаты.
4. Демонтаж подоконного пространства.
5. Снос, замена или создание перегородок между помещениями, например – ванной и туалетом.
6. Совмещение комнаты и коридора.
7. Создание гардеробной, например – после разбора встроенных шкафов.
8. Замена перекрытий в полу.
9. Замена душевой кабинки на ванну.
10. Иные работы.

Перед тем как проводить эти работы, нужно составить проект и отдать его на рассмотрение в архитектурный отдел города или района. Но в ряде случаев можно обойтись эскизом или вообще не составлять проектную документацию. Например, когда вы хотите сделать косметический ремонт, поклеить обои, установить пластиковые окна или домашний кондиционер.

Можно ли обойтись эскизом

Эскиз подойдёт в тех случаях, когда изменения в плане квартиры не столь серьёзные. Их не нужно вносить в планы БТИ.

К примеру, вы переносите сантехнику в рамках санузла, при этом площадь помещения не изменяется. Или вы задумали разобрать старые встроенные шкафы – размеры коридора так же остаются прежними.

Согласовывать перепланировку «по эскизу» гораздо проще и дешевле. Главное отличие от проекта в том, что сперва вы производите работы, и только по факту их завершения составляете эскиз (прямо на плане БТИ). Далее его оценивают в отделе архитектуры, к вам выезжает техник и сверяет сделанные работы с эскизом. Если всё в порядке, останется зафиксировать изменения в БТИ и ЕГРН.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка квартиры через МФЦ

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Где это организовать

Для того чтобы перепланировку одобрили, нужно пройти не одну инстанцию. Главной из них является жилинспекция. Именно в ней необходимо будет получить окончательное разрешение.

Но до неё придётся посетить следующие организации:

• БТИ – для получения техпаспорта;
• проектное бюро либо РСО, где можно заказать проект;
• местное пожарное подразделение;
• службу газа;
• санэпидемстанцию;
• департамент капитального строительства.

Первые два учреждения, указанные в списке, для посещения обязательны. Необходимость обращения в другие службы контроля зависит от того, затрагиваются ли какие-либо инженерные коммуникации при перепланировке. Если да, то соответствующие организации также должны предоставить свою резолюцию по проекту.

Стоимость согласования и узаконивания перепланировки квартиры

Компания «2ПРОЕКТОР» оказывает услуги по согласованию планируемой перепланировки квартиры и узакониванию уже выполненного переустройства жилых помещений.

Нашими преимуществами являются:

• согласование «под ключ», начиная от разработки проектной документации и согласования в государственных инстанциях, заканчивая получением нового паспорта БТИ и внесением изменений в ЕГРН с получением выписки;
• высококвалифицированные специалисты в сфере проектирования, имущественных отношений и земельного права;
• наличие сертификатов и допусков СРО на выполнение данного вида деятельности;
• гибкая ценовая политика, возможность поэтапной системы оплаты;
• заключение договора с указанием окончательной стоимости услуг.

Стоимость согласования перепланировки квартиры по проекту в нашей компании составляет от 60000 рублей с учетом изготовления проекта, технического заключения, получения разрешения.

Какие изменения нужно узаконивать

Есть перечень работ, которые нуждаются в обязательном согласовании. Это переустройство, перепланировка и изменения в общем имуществе многоквартирного дома.

Переустройство

Сюда входят следующие виды изменений в квартире:

• изменение системы газоснабжения квартиры, например, перестановка плиты;
• замена плиты с газовой на электрическую, установка кухонного очага;
• изменения любых инженерных систем квартиры (водо-, электроснабжение, тепло).

Перепланировка

Работы из этого перечня производятся жильцами чаще всего:

• изменение границ комнат, объединение площади (например, соединение ванной и туалета);
• возведение несущих стен;
• перенос кухонь;
• устройство или заделка проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
• манипуляции с ненесущими перегородками;
• возведение антресоли;
• изменение конструкции пола.

Изменения в общем имуществе многоквартирного дома

Нужно согласование всех работ, которые предполагают:

• захват части общих площадей дома;
• изменение внешнего архитектурного вида многоквартирного дома;
• использование общих площадей.

Строго запрещенные манипуляции с жильем

Ни при каких обстоятельствах нельзя производить перепланировку из перечня ниже?

• ломать стену между жилой частью и балконом;
• ломать несущие стены (кроме устройства проемов);
• переносить батареи из дома на балкон;
• запитывать теплый пол от центрального отопления;
• переносить ванную/туалет в жилую комнату;
• сносить перегородку между комнатой и кухней, если в ней стоит газовая плита.

Такие изменения нельзя узаконить ни до, ни после ремонта. Они несут угрозу разрушения дома и могут навредить жизни и здоровью жильцов.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре. На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно

Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.