Согласование перепланировки и раздела помещения для апартаментов

Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.

Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.

Условия разделения

Имеется два основных требования, которым обязано соответствовать разделяемое помещение — это изолированность и обособленность объекта недвижимости:

• Изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.
• Обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.

При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.

Желательно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.

Создаваемые объекты недвижимости также должны соответствовать ряду требований:

• Доступны естественные источники света — то есть, имеются окна. Они должны обеспечивать достаточное освещение в светлое время суток.
• Проведено электричество и отопление, имеется доступ к воде и канализации.
• Помещение соответствует требованиям к минимальной площади — не менее 12 квадратных метров.

Отличие от квартиры в юридическом смысле

Многие люди думают, что апартаменты и квартира – это синонимы. Но эти понятия имеют отличия. В чем разница между апартаментами и квартирой с юридической точки зрения, приведено в таблице ниже.

Критерий сравнения
Апартаменты
Квартира
Фонд
Принадлежат к нежилому фонду.
Относятся к жилому фонду.
Сложность оформления права собственности

Процедура усложнена.
Процесс оформления отличается относительной простотой.
Предназначение
Получение прибыли от сдачи номеров людям в качестве временного, короткого либо длительного проживания.
Постоянное проживание людей.
Площадь
По закону такие помещения в гостиницах и отелях должны иметь площадь больше 40 кв.м.
Законом минимальная площадь квартиры не определена.
Прописка
Нет возможности оформления постоянной регистрации. В редких случаях удается сделать временную прописку. Но для этого приходится потратить массу нервов, сил и времени.
Постоянную, временную регистрацию можно оформить собственнику жилья и проживающим в квартире лицам.
Услуги
Есть возможность пользования гостиничными услугами (уборка номера, приготовление еды, охрана).
Ремонт помещения, уборка, приготовление пищи – все это выполняют жильцы квартиры.
Налоги
Налоговая ставка повышенная. Это объясняется тем, что объект относится к коммерческим помещениям.
Каждый год необходимо оплачивать стандартный налог на имущество физлиц.
Строительство
Возвести дом с апартаментами просто и не занимает так много времени, как в случае с помещением относящимся к жилому фонду. Здания подобного типа разрешается строить на землях, предназначенных для коммерческой деятельности.
Строить жилой дом можно только на землях определенных категорий.
Управление
Собственники апартаментов не имеют возможности переизбрания управляющей компании

Причем неважно, насколько качественно данная фирма выполняет свои обязанности.
Владельцы недвижимого имущества имеют право организовать товарищество собственников жилья, выбрать другую управляющую компанию.
Стоимость
Апартаменты стоят на 15-20% дешевле, чем квартира в жилом доме в аналогичном районе и с такой же площадью.
Цена квартиры зависит от площади, района, развитости инфраструктуры, транспортной развязки и прочих факторов.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду по закону, использовать для их покупки материнский капитал, оформлять субсидию и прочие льготы от государства возможности нет.

Причины отказа

В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:

• Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
• Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
• Повторно подать документы для проведения раздела.

Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.

Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:

• Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
• Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
• Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
• Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
• Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
• Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
• Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.

Источники

• https://prokadastr.com/razdel-i-vydel-pomeshhenij/
• http://o-nedvizhke.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/mozhno-li-i-kak-razdelit-nezhiloe-pomeshhenie-na-dva-pomeshheniya.html
• https://leonmonitor.ru/kak-razdelit-nezhiloe-pomeshhenie-na-dva-otdelnyh/
• https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/razdelit-pomeshhenie.html
• https://ahrfn.com/pereplanirovka/kak-razdelit-nezhiloe-pomeshhenie-na-dva-otdelnyx.html

Пошаговая инструкция

Куда обращаться?

Существует определенная последовательность действий:

1. Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
2. Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
3. Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
4. Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Документы

Для прохождения процедуры раздела потребуются следующие документы (предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ):

1. Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
2. Соглашение о разделе помещения.
3. Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
4. Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
7. Копии паспортов (всех заявителей).
8. Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).

• Скачать бланк заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение
• Скачать образец заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение

Каковы финансовые траты?

Предстоят следующие расходы:

• Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
• Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
• Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

Сколько ждать ответа?

1. После обращения в Росреестр новые, подтверждающие право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
2. Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

Что выдается в конце процедуры?

В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

• Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
• Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Раздел считается завершенным после того, как право каждого собственника зарегистрировано. Одновременно с кадастровым учетом новых объектов должны производиться и регистрационные действия.

Стоит помнить о том, что после разделения помещения на части сохраняются права долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). На основание этого каждый совладелец обладает правом преимущественной покупки в случае продажи одной из долей.

Что означают красные линии при аренде

Любой объект недвижимости имеет обязательные характеристики, которые отражаются в технической документации. При оформлении аренды эта информация указывается в содержании договора, а при прохождении государственной регистрации будут проверяться на предмет соответствия сведениям ЕГРН. Если объект не был поставлен на кадастровый учет, совершение любых сделок с ним запрещено с 2018 года.

До 2013 года все параметры зданий и помещений фиксировались в технических паспортах, которые оформляли учреждения БТИ. Технический паспорт объекта мог содержать красные линии, что означало наличие несогласованных изменений при перепланировке. Срок действия техпаспорта составлял 5 лет, а если изменения в характеристики объекта осуществлялись в этот промежуток времени, требовалось повторное обследование и паспортизация.

Красные линии на планах БТИ означают, что в помещении уже проводилась перепланировка и не она не была согласована.

В настоящее время указанный документ утратил юридическую силу, вместо него должен оформляться технический план.  Устранение красных линий, ранее отраженных специалистами БТИ на техпаспорте, для сдачи нежилого объекта в аренду происходит следующим образом:

• собственник должен заказать оформление проектной документации через организацию, имеющую допуск СРО;
• если нежилое помещение расположено в многоквартирном здании, на основании проекта нужно оформить техническое заключение – этот документ должен подтвердить отсутствие угрозы несущим конструкциям и элементам дома;
• чтобы согласовать перепланировку помещения в МКД, нужно обратиться в муниципальные ведомства (для объектов в нежилых зданиях этого не требуется);
• на основании акта приемки работ через кадастрового инженера нужно оформить технический план – для этого проводится обследование объекта и запрашиваются сведения из ЕГРН;
• чтобы зарегистрировать договор и пройти кадастровый учет, стороны обращаются в Росреестр или МФЦ – по итогам этих процедур будут внесены сведения в ЕГРН, а на договоре будет сделана регистрационная отметка.

Проектные работы должна выполнять организация, состоящая в СРО и имеющая соответствующий допуск. Для устранения красных линий и оформления технических документов не нужно обращаться в учреждения БТИ, так как они лишены указанных полномочий. Учетные и регистрационные действия договора аренды будут проводиться на основании ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ (скачать).

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п	Условия договора аренды	Описание
1	Предмет договора аренды	Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2	Срок аренды	Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3	Условия оплаты по договору	Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4	Ответственность сторон	Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние.
5	Целевое назначение объекта	Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

• договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
• личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

• 2 тыс. руб. для физических лиц;
• 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

• учредительные документы организации;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3.Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

• при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
• при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
• регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
• в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5.Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных?

Раздел нежилого помещения может быть выполнен только в том случае, если каждая доля помещения получила свой кадастровый паспорт. В зависимости от количества разделов, кадастровые документы должны быть установлены на каждую часть отдельно.

А вот кадастровые документы можно получить только после того, как собственник обратится в уполномоченные органы и поставит помещение на кадастровый учет. Как только заявка будет рассмотрена, на каждую отдельную часть объекта будет выдан кадастровый документ, который является результатом постановки объекта на учет.

Кроме кадастрового паспорта необходимы и другие документы. В частности, с 2012 года для того, чтобы поставить помещение на кадастр, необходимо изначально получить технический план здания с отмеченным на нем конкретным помещением, которое будет подлежать постановке на учет. Сделать эту схему может только квалифицированный инженер по кадастровым делам, но при условии, что он имеет возможность резервировать свои действия при помощи электронно-цифровой подписи.

К регистрации техплан может быть подан в 2 вариантах:

1. Специалист отправляет план при помощи официального портала Росреестра. А этом случае он будет обязан завизировать документ своей электронной подписью;
2. Специалист может передать план на электронном носителе (диск, дискета и т.д.) заказчику, который самостоятельно подает его в Росреестр. И снова кадастровый инженер должен поставить свою цифровую подпись, прежде чем передать носитель заказчику.

При этом, устанавливается правило, что в случае раздела нежилого объекта необходимо использовать второй вариант, при котором заказчик самостоятельно приносит технический план в компетентные органы.

В роли заказчика могут выступать собственники помещения или же их доверенные лица, но при условии наличия соответствующего подтверждения, зарезервированного нотариусом

Особое внимание стоит уделить текстовой части доверенности, она должна предоставлять представителю максимальные полномочия для урегулирования возникающих проблем

Отдельно стоит заметить, что при разделе помещения должны быть поданы несколько технических планов. Следовательно, каждый план должен быть выдан на определенную часть нежилого объекта. Предоставить такие планы заказчики могут также при помощи многофункциональных центров, которые присутствуют практически в каждом большом городе.

После того, как план подан на регистрацию, в течении 18 рабочих дней государственные чиновники должны выдать новые кадастровые документы для каждой части помещения. Если же происходит отказ от регистрации, то он должен быть обоснованным и подтвержденным при помощи документации.

Из-за бюрократических сложностей иногда возникают ситуации, когда регистрация не проходит с первой попытки. В таком случае необходимо подать запрос во второй раз и ожидать вердикта от Кадастровой палаты. Стоит отметить, что проверка очень серьезная, и каждая неточность может стать причиной отказа от регистрации. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо обращаться за составлением техплана только к квалифицированным инженерам с безупречной репутацией.

Что делать, если в разделе нежилого помещения отказали?

Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения. После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой. Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

ОБЪЕДИНЕНИЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ОДНО ЗДАНИЕ

1182 ГК РФ). Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый (минимальный размер этой категории участков в Краснодарском крае – именно 3 сотки). Деление на большее число частей такого земельного участка с правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Таким образом, подытоживая изложенное, следует повторить, что реальный раздел домовладения между сособственниками возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке — при отсутствии договоренности.

Практическими шагами на пути к реальному разделу является:

— предварительное достижение соглашения;

— проведение кадастровых работ (как в отношении жилых помещений, так и в отношении земельного участка);

— составление текста соглашения о разделе;

— представление документов для государственной регистрации прав собственности в органы Росреестра.

Соглашение о разделе может быть составлено как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Именно потому что соглашение невозможно составить не имея на руках фактического описания предмета раздела (сделки) предварительно достигнутое соглашение дает возможность заказать в органах кадастрового учета проведение кадастровых работ, результатом которых будет получение кадастровых паспортов частей дома и кадастровых паспортов образовавшихся земельных участков.

Основанием для проведения кадастровых работ является обращение правообладателя в орган кадастрового учета с заявлением и необходимыми документами.

Правовое преимущество правообладателей, осуществивших раздел имущества, очевидны – независимость в распоряжении имуществом.

Главный специалист-эксперт – государственный регистратор

отдела регистрации прав на жилые помещения С.А. Ковалев

Главная \ Статьи \ Особенности раздела помещения

Требования для раздела

Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.

Обратите внимание на следующие моменты:

• изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
• обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.

Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным

Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.

Бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости

Как составить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи, читайте тут.

Для раздела могут быть использованы существующие элементы конструкции, а также дополнительные материалы. Работы проводятся согласно заранее составленной проектной документации. Ее составляет исключительно экспертная компания, которая имеет допуск СРО.

Допуск СРО – это свидетельство, которое выдается саморегулируемой организацией, дающее разрешение компании выполнять определенные виды работ по отношению к конкретному объекту.

Для принятия к учету новых объектов, которые появились из одного, необходимо в точности описать их характеристики. Для этого кадастровый инженер обязан составить кадастровый план. Его оформление происходит с применением нескольких существующих правил.

К ним относятся:

• инженер обязан запросить информацию о ранее существующем объекте (данные запрашиваются в территориальном подразделении единого государственного реестра недвижимости);
• инженер в обязательном порядке обязан провести полное исследование созданных объектов (при этом следует сравнить заявленные характеристики в проектной документации фактическим данным, при их несовпадении выносится отказ в регистрации);
• инженер самостоятельно отражает расположение каждого нового объекта на специальной схеме (при этом определяются точные границы, указываемые в бумаге красной линией);
• инженер текстом и в графической форме обязан отразить конкретные параметры каждого нового помещения (схемы, планы, составленные им, прилагаются к техническому плану, кадастровому паспорту помещения).

На каждый отдельный новый объект создается свой технический план. Кадастровому инженеру придется потрудиться, чтобы сравнить старые данные, информацию, предоставленную в планировочных бумагах, и фактические показатели. Однако только от точности его работы зависит дальнейшее внесение в реестр разделенного помещения.

Внимание!Узнайте подробности здесь. После получения технического плана от кадастрового инженера потребуется обратиться в территориальное подразделение российского реестра или в многофункциональный центр

После получения технического плана от кадастрового инженера потребуется обратиться в территориальное подразделение российского реестра или в многофункциональный центр.

После регистрации новых объектов недвижимости собственник получит:

• документ об аннулировании сведений о предшествующем помещении, которое владелец разделил;
• бумаги о постановке на учет в ЕГРН новых объектов недвижимости — на каждое помещение по экземпляру;
• свидетельство о регистрации прав собственности на каждый объект недвижимости;
• выписку ЕГРН на каждое новое помещение.

Если собственник не получил разрешение на проведение перепланировочных работ, то специалист единого государственного реестра вынесет отрицательное решение о возможности постановки на учет имущества. Придется устранить переделку или добиваться получения регистрации прав в суде.

Учтите! Если собственник установил съемную перегородку в комнате, которую можно в любой момент убрать, то действие не считается перепланировкой. Следовательно, получать разрешение на проведение работ нет необходимости. Однако помещение по-прежнему считается единичным.

Узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Если помещение расположено в многоквартирном доме, например, речь идет о ритейловом, коммерческом помещении на первом этаже дома, узаконивание самовольной перепланировки сложнее, т. к. проект и всю техническую документацию необходимо согласовывать с Мосжилинспекцией. Для начала нужно понять, зафиксирован ли факт самовольной перепланировки?

Если факт переустройства зафиксирован в БТИ, на поэтажном плане помещения, незаконные изменения будут выделены красными линиями. Такую перепланировку можно оформить, подготовив следующие документы:

• техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, так называемое «техническое заключение по факту»;
• если затронуты несущие конструкции, то техническое заключение надо будет получать у автора проекта дома, в ГБУ «Экспертный центр» или от МНИИТЭП;
• положительное заключение Роспотребнадзора или так называемое СЭЗ — Санитарно-эпидемиологическое заключение;
• получить акт о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом домев МЖИ (заявку можно подать электронно);
• провести новую инвентаризацию, целью которой будет зачернение красных линий БТИ в ранее сделанном поэтажном плане с отраженными в нём красными линиями;
• разработать технический план помещения и подать его на регистрацию в Росреестр.

Важный нюанс! Если при самостоятельной перепланировке изменился архитектурный облик фасада жилого здания, или помещения в его встроено-пристроенной части, то узаконить такие изменения возможно в случае положительного решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома и при наличии в протоколе  собрания вопроса об изменении фасада. Часто, затраты на узаконивание изменений фасада являются экономически нецелесообразными из-за сложности собрания кворума в объеме не менее 2/3 собственников квадратных метров особенно для небольших коммерческих помещений, где незаконно появилась входная группа или просто дверь вместо окна. В таком случае дешевле вернуть фасад в проектное состояние или выполнить часть согласовательного процесса самостоятельно (например самому провести собрание собственников и получить протокол с необходимым количеством «согласных»).

Также, очень сложно узаконить перепланировку, выполненную в нежилом помещении, расположенном в жилом здании, если в процессе изменений были затронуты несущие конструкции.

Нарушение СНиПов и норм Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП  (в действующей редакции) при завершенном переустройстве может повлечь за собой получение отказа в согласовании выполненного переустройства и, в случае отказа собственника или арендатора устранить нарушения, Мосжилинспекция может выписать предписание с требованием вернуть объект недвижимости в проектное состояние, и далее, в случае бездействия, подать в суд. Если нарушения есть (а это около 90% случаев), проконсультируйтесь с нашими экспертами. Профессионалы, после рассмотрения исходных документов и консолидирования необходимой информации по вопросу, подскажут, что можно предпринять в конкретной ситуации.

ВАЖНО! Если выполнена перепланировка фасада и зафиксирована в красных линиях в БТИ, то согласовать данное переустройство в рамках действия 508-ПП в редакции Постановления Правительства Москвы №1335-ПП от 19.08.2020 года не является возможным по положению п. 20 Приложения №1 к данному Постановлению

Единственно возможный вариант — это возвращать фасад в состояние до появления на нём красных линий и заново инвентаризировать помещение, получать БТИ в черных линиях по фасаду, после готовить проект перепланировки и согласовывать изменения планировки как предстоящие.