Как проводится оценка квартиры для ипотеки?

Порядок оценки квартиры

Рынок меняется постоянно. Оценщик просто не может отследить то, как будут меняться цены в перспективе, ведь на динамику стоимости жилья влияют как среднесрочные, так и долгосрочные факторы.

Нет никакого смысла спрашивать у эксперта, сколько примерно будет стоить квартира. Он не может назвать сумму, пока не изучит информацию, не проведет анализ объекта с учетом перечня критериев. Многие из них оказывают на итоговую цену существенное влияние.

Перед началом процедуры оценки заемщик должен выполнить следующие действия:

1. Собрать все бумаги, которые необходимы для проведения процедуры оценки.
2. Вызвать от собственного лица специалиста.

Если говорить о перечне бумаг, то заемщик должен подготовить следующие:

• договор купли-продажи на имущество или на долевое участие в строительстве и свидетельство о регистрации объекта;
• план помещения и экспликация;
• кадастровый паспорт (этот документ выдает БТИ);
• общегражданский паспорт и контактные данные.

Когда все документы будут собраны, следует позвонить в компанию, которая занимается оценкой недвижимости, и сообщить, что нужны услуги специалиста, выполняющего оценку объектов.

Оставив заявку, нужно в указанное время подъехать в офис для заключения договора и оплаты услуг

Важно до подписания бумаг уточнить стоимость процедуры и сроки, в которые будет она выполнена. Необходимо определить время, когда будет удобно встретиться сотрудником организации

В договоре должны быть указаны цели изысканий.

В выбранное клиентом время специалист приедет на объект, осмотрит его, сделает фотографии всех помещений. У эксперта будет несколько дней на подготовку отчета, объем которого составляет 27-30 страниц. Документ будет передан клиенту, который может отнести его в банк.

Заемщики должны знать, что оценку можно выполнять исключительно в дневное время, поэтому осмотр назначают с учетом этого момента. Еще до подписания договора определяется дата проведения процедуры. Оплатить услуги специалиста можно как по наличному, так и по безналичному расчету.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценку приобретаемой в ипотеку квартиры нужно проводить до того, как будет внесен задаток. Существует вероятность, что эксперт выявит факты, на основании которых банк откажет в оформлении кредита на выбранную недвижимость. Например, это может быть незаконная перепланировка. Еще один риск – стоимость в отчете будет низкой, и суммы кредита не хватит на покупку.

Список документов для оценки квартиры

Для проведения оценки независимому эксперту нужно предоставить пакет документов на объект, на основании которого будет проводиться анализ:

Если ипотека выдается на строящийся объект, понадобятся документы от застройщика. Точный список можно уточнить в компании, которая будет заниматься оценкой.

• копии свидетельства о праве собственности;
• выписка из государственного реестра с указанием наличия или отсутствия обременений;
• документы, на основании которых возникло право собственности (договора купли-продажи, договор долевого участия, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• копии технического паспорта и поэтажного плана дома;
• экспликация на встроенные помещения, полученная в БТИ, а также справка по форме 11А о состоянии здания.

Сбор информации об объекте

Процедура независимой оценки обязательно включает осмотр квартиры специалистом. На основании полученной информации он будет делать выводы о стоимости объекта. В качестве доказательств к отчету будут приложены фотографии.

Что  будет интересовать оценщика:

• Технические характеристики здания. Год постройки, этажность, материал стен и перекрытий, наличие мусоропровода, видеонаблюдения в подъезде, общее состояние здания.
• Состояние квартиры. На каком этаже расположена квартира, сколько комнат, износ коммуникаций, состояние санузла, вид из окна.

Расчет стоимости недвижимости

На этом этапе эксперт также оценивает район, в котором находится недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра жилья, расположенного в центре, будет существенно выше, чем у аналогичной квартиры на окраине. Большую роль будет играть и инфраструктура, например близость метро, школы и детских садов.

Методы оценки могут быть разными:

В результате оценщик определяет рыночную цену, а с помощью специальных коэффициентов выводит ликвидационную стоимость, которую банк будет использовать для определения суммы кредита.

• Сравнительный. Ликвидную стоимость определяют на основании цен на аналогичные объекты. Такой подход используется чаще всего, поскольку отражает текущее состояние рынка недвижимости.
• Затратный. В этом случае за основу берутся расходы, необходимые для постройки аналогичного объекта, которые рассчитывает оценщик.
• Доходный. Цена определяется из расчета дохода, который может получить собственник, сдавая квартиру в аренду.

Отчет об оценке недвижимости

В конце оценщик формирует отчет, который содержит следующие пункты:

• общую информацию об объекте недвижимости;
• описание задания на оценку;
• сведения о заказчике и оценщике;
• допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка;
• федеральные и внутренние стандарты оценочной деятельности;
• описание объекта с фотографиями;
• анализ рынка недвижимости;
• описание процесса оценки;
• расчет рыночной и ликвидационной стоимости объекта;
• копии документов, на основании которых проводилась оценка.

Отчет должен быть сшит и пронумерован. В обязательном порядке ставится печать оценщика. Результаты, представленные в отчете, считаются действительными в течение шести месяцев.

Что делать, если нужно сделать оценку в компании, которая не аккредитована

Заказать оценку квартиры, оформляемой в ипотеку, можно в любой оценочной организации. Она необязательно должна быть аккредитованной. Но в этом случае Сбербанк может потребовать проведение аккредитации.

Для этого нужно принести в банковский офис копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации фирмы;
• Учредительная документация;
• Банковская карта, имеющая подписи ответственных лиц;
• Страховые полисы фирмы;
• Документы, подтверждающие личность и наличие соответствующего образования у независимого эксперта;
• Документы, доказывающий факт постановки на учет в налоговой службе.

Дополнительно к этому перечню документов нужно приложить выписку из ЕГРЮЛ.

Все копии должны быть заверены нотариусом.

Чтобы независимая компания прошла аккредитацию, она должна удовлетворять условиям, которые запрашивает банк:

1. Срок существования – не менее 3 лет;
2. Наличие у оценщика соответствующего образования и лицензии на проведение оценочной деятельности;
3. Вхождение в саморегулируемую организацию оценочных компаний;
4. Наличие страховки гражданской ответственности;
5. Отсутствие уголовный дел, заведенных на фирму, а также взысканий, предписаний и прочих санкций.

Если фирма, услугами которой вы воспользовались, не соответствуют заявленным выше требованиям, Сбербанк может отказаться от приема отчета о проведенной оценке. Даже если компания отвечает им, велика вероятность того, что отчет будет отклонен для проверки и исправления допущенных ошибок. Все это замедляет оформление ипотеки.

Смотрите на эту же тему: Всё про рефинансирование ипотеки других банков в Россельхозбанке

Срок действия оценки рыночной стоимости жилья для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита придется представить банку справку о рыночной стоимости квартиры. Она необходима, чтобы банк мог рассчитать сумму займа. А при невыполнении условий контракта квартиру будут реализовывать с торгов, устанавливая стоимость, исходя из этой суммы.

В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.

Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.

В самом начале

В самом начале договорился с продавцом, когда ему будет удобно показать квартиру. При этом уточнил разные варианты дней и времени, чтобы потом проще было определиться с оценщиками.

Оценочная компания

Позвонил в оценочную компанию рекомендованную банком (в банке предложат на выбор несколько вариантов) и уточнил, какие им понадобятся документы для оценки квартиры (требуется копия паспорта продавца, правоустанавливающие документы). На всякий случай захватили с продавцом все имеющиеся на руках документы. Заодно договорился на определенный день и время для показа квартиры.

 Комиссия сбербанка при оплате квитанции жкх: какой процент берется или взимается ли через онлайн, виды уплаты коммунальных услуг и какой лучше выбрать, а также есть ли способы без дополнительной платы

На что влияет оценочная стоимость

для этого нужно определиться с терминологией. в отчете имеется две даты (в соответствии с п.

вопрос о том, сколько действует оценка недвижимости, лучше задать специалистам ооо «независимое экспертное бюро». они с радостью проконсультируют по всем интересующим вас вопросам.

603005, нижний новгород, ул. октябрьская, д.23в, оф.3

в отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:

1. точное описание объекта или предмета оценки;
2. стандарты оценки;
3. дата, к которой было выполнено задание.
4. последовательность действий специалиста;

особенности недвижимости граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная объектов.

заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ. перечень документов для недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом и целями. документы для оценки недвижимости предоставляются

После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

Внимание! Если по каким-то причинам возникают сомнения в достоверности, они могут быть разрешены в суде. Без договора считается недействительной

• Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.
• Подборка наиболее важных документов по запросу Срок действия отчета об (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Кто делает и кто оплачивает оценку квартиры?

Узнать стоимость объекта недвижимости можно у оценщиков, которые действуют от собственного лица и в организациях, которые профессионально делают оценку.

Кредитные организации сотрудничают с подобными компаниями, поэтому обычно не возникает проблем с выбором.

Оценка квартиры проводится профессионалами, которыми могут быть:

• Независимые фирмы;
• Аккредитованные специалисты кредитной организации;
• Частные лица.

Согласно действующему законодательству, индивидуально действующий оценщик или оценщики от организации должны страховать деятельность на срок от года, регулярно уплачивать взносы в фонд и быть членами саморегулируемой организации, иметь ГО полис страхования на сумму от 300 тысяч рублей, а также не состоять в близком родстве с заемщиком.

Вдобавок к указанным требованиям, при выборе фирмы-оценщика следует учитывать следующие критерии:

1. Опыт работы;
2. Репутацию компании;
3. Отзывы об организации.

Необходимо учитывать, что кредитные организации стремятся занизить фактическую стоимость приобретаемой недвижимости для обеспечения собственной безопасности, заемщики – повысить для получения максимальной ссуды. Поэтому ипотечное кредитование не обходится без независимой оценки ипотечного жилья, она в интересах обеих сторон.

Рекомендуем к просмотру: 

Отчет об оценке имеет официальный статус, так что он предоставляет заказчику дополнительные возможности:

• Является существенным аргументом при решении вопросов о налогооблагаемой базе с налоговой инспекцией;
• Может использоваться в суде при рассмотрении различного рода дел (для определения выплат в случае раздела имущества).

Кредитное учреждение предлагает получателю займа два варианта подбора специалиста, предоставляющего оценочные услуги:

1. Дать список, в который входят доверенные аккредитованные оценочные компании;
2. Сообщить о предпочитаемых критериях (наличие лицензии, участие в СРО, наличие страхового полиса и т. др.), с учетом которых заемщик сможет заняться самостоятельным поиском оценщика.

Клиент имеет право отказаться от рекомендуемых банком компаний, однако лучше не делать этого в силу следующих причин:

• Оценочная организация от банка – надежный и проверенный партнер;
• Ускоряется рассмотрение заявки на оформление займа.

Формально банк не вправе ограничивать выбор заемщика или навязывать ему определенную компанию.

Однако необходимо учитывать следующие факторы:

• Выбирая специалиста, который является партнером банка, получение ипотеки происходит намного быстрее и проще, чем в случае самостоятельного поиска;
• Решение клиента должно быть согласовано с банком.

Владелец объекта недвижимости может осуществить ее продажу без предоставления отчета об оценке в регистрационные органы, поэтому оплата мероприятий по оценке ложится на заемщика.

Полезное видео:

Как выбрать надежную оценочную компанию — 4 полезных совета

Выбирайте оценочную компанию тщательно, взвешенно и следуя нашим советам.

Совет 1. Внимательно изучите сайт компании

Сделать это нужно перед тем, как заказать оценку. На сайте компании вы узнаете об опыте и уровне квалификации персонала.В пользу фирмы свидетельствует удобная навигация интернет-ресурса, наличие быстрой и адекватной службы поддержки, интерактивных функций.

Попутно узнайте, в какой СРО состоит фирма и, перейдя на сайт саморегулируемой организации, удостоверьтесь в этом факте. На ресурсах СРО в открытом доступе публикуется информация о компаниях-участниках.

Совет 2

Обратите внимание на срок представительства на рынке. Чем дольше компания существует на рынке, тем сильнее она дорожит репутацией, имеет больше опыта и лучшую подготовку сотрудников

Если компания на рынке уже с десяток лет, об этом будет сказано на ее сайте в разделе «О компании». Загляните туда. Если год основания не указан, то, скорее всего, вы имеете дело с молодой фирмой

Чем дольше компания существует на рынке, тем сильнее она дорожит репутацией, имеет больше опыта и лучшую подготовку сотрудников. Если компания на рынке уже с десяток лет, об этом будет сказано на ее сайте в разделе «О компании». Загляните туда. Если год основания не указан, то, скорее всего, вы имеете дело с молодой фирмой.

Прочитав на сайте год основания — не поленитесь проверить эту информацию с помощью простого поиска в интернете. Или проверьте информацию о фирме на сайте СРО оценщиков, в которую она входит.

Совет 3. Прислушивайтесь к мнению знакомых

Не стесняйтесь задавать вопросы знакомым, которые уже успели столкнуться с процедурой оценки на собственном опыте. Не пренебрегайте отзывами в интернете. Поверьте, если у кого-то был негативный опыт, связанный с выбранной вами фирмой, вы обязательно об этом узнаете, уделив поискам некоторое время.

Не менее полезен будет опыт знакомого, который успешно воспользовался услугами конкретной оценочной компании и остался доволен результатом.

Совет 4. Не пытайтесь сэкономить

В сфере оценки большая конкуренция, а потому существует и демпинг. Демпингуют зачастую фирмы с недостаточным опытом работы и квалификацией персонала. Можно найти оценку очень и очень недорого, дешевле, чем у конкурентов, но качество такой оценки оставит желать лучшего.

Помните пословицу, что «скупой платит дважды». И это не пустые слова — экономия на оценке недвижимости может принести масштабные финансовые потери, если вы неверно просчитаете возможную прибыль, отдадите большую сумму, чем стоит ваша доля в квартире, или получите отказ в выдаче кредита.

При выборе оценочной компании, и, особенно на стадии подписания договора с ней, актуальна помощь грамотного юриста нужной вам специализации. Найти юридического консультанта требуемого профиля вы можете на Правовед.ру.

На Правоведе консультируют свыше 16 тысяч опытных юристов со всей России. Вы можете задать свой вопрос, заполнив бланк на сайте или заказав обратный звонок.

Также у юристов Правоведа можно заказать подготовку необходимых документов — исковых заявлений, претензий, договоров, ходатайств. Для этого оставьте на сайте Правовед.ру заявку и выберите того специалиста из списка откликнувшихся, условия которого вам подойдут.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.