Оценка права аренды земельного участка

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Получить право пользования землей можно:

• в результате участия в аукционе;
• без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

• уведомление об оплате задатка;
• заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
• пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

• какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
• какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
• развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
• на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
• есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
3. Правоустанавливающие документы на  объект недвижимости.

1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
4. Кадастровый план участка земли.
5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Пример отчёта оценщика

В зависимости от типа земель, их целевого назначения, условий аренды, наличия достоверной информации о рыночных ценах оценщик выбирает необходимую методику оценки права аренды.

Итогом оценочных мероприятий становится отчёт, в котором подробно описывается, для какого объекта проводились расчеты, какая методика применялась, каковы ее итоги и конечное значение стоимости права аренды.

В целом, отчёт занимает несколько десятков страниц и обычно содержит информацию:

• Вводные данные об объекте, заказчике, оценщике, цели проведения оценочных работ, основные этапы и принципы осуществления их осуществления.
• Описание оцениваемого земельного участка, его экономических и физических характеристик.
• Анализ рыночной ситуации.
• Анализ наилучшего использования участка.
• Методики, используемые в оценке.
• Результаты процедуры, итоги и выводы.
• Прикладываемая к отчету документация, используемая в ходе оценочных мероприятий.

Услуга по оценке является платной и зависит от объёма проводимых работ оценщиком.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

1. 1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для здания

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
   2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
   3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
   2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
   3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• страхование;
• затраты на охрану, уборку;
• т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (495) 22-777-92

Сколько стоит аренда квартиры в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка аренды недвижимости?

Немало людей вынуждены снимать жилье прежде чем у них появится возможность купить квартиру. Поэтому снять квартиру, комнату, коттедж или дачу гораздо более доступный вариант, нежели покупка этой недвижимости. Более того, аренда квартиры в Москве или Подмосковье оптимальный вариант для большинства людей, приезжающих в столицу учиться или работать. С другой стороны, всегда есть граждане, которые вкладывают в покупку недвижимости свои сбережения с целью получения хоть и невысокого, но стабильного и постоянного дохода от аренды. И чем больше людей, намеренных сдать квартиру или дом, или же напротив, снять жилье, тем более актуальным становится вопрос о том, сколько стоит аренда жилья в Москве и Московской области.

Сервис «Оценка стоимости аренды квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является простым и удобным способом узнать примерную величину ставки аренды квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши! Этот сервис служит дополнением к калькулятору «Оценка квартир онлайн в Москве и Подмосковье» и позволяет сравнить целесообразность аренды недвижимости с вариантом ее покупки.

Оценка стоимости аренды производится для среднестатистической квартиры с указанными параметрами. Однако следует понимать, что арендные ставки отдельных квартир даже в большей степени, чем цены купли-продажи могут зависеть от дополнительных параметров, трудно формализуемых при автоматической оценке. К ним могут относиться внутреннее состояние и обстановка квартиры, состояние подъезда, контингент соседей. Также при съеме или сдаче жилья в аренду немалую роль играют взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора, существование между ними родственных, дружеских или доверительных отношений, документальное оформление сделки аренды или отсутствие такового, длительность проживания арендатора, его затраты на поддержание квартиры в нормальном состоянии и многое другое. По этим причинам немало недвижимости и квартир в Москве снимается или сдается не по рыночным ставкам, что может приводить к расхождениям с расчетами калькулятора.

Погрешность работы сервиса оценки аренды квартир также может увеличиваться для дорогих элитных квартир, жилья в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость аренды однокомнатной квартиры относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья. Однако, несмотря на эти детали, калькулятор оценки стоимости аренды жилья, разработанный аналитическим центром IRN.RU, может помочь сориентироваться в текущем уровне арендных ставок и выбрать оптимальные варианты среди множества объявлений «сдам квартиру» или «сниму жилье».

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ. 33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей: – фиксированный (основной) платеж; – переменный (дополнительный) платеж. Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.

В екселе образец расчет возмещения коммунальных услуг арендатором.

Работа с таблицей на компьютере с подключением через Microsoft OneDrive: Работа с таблицей через Microsoft Excel для Android:

• Удобно вносить показания счетчиков со смартфона прямо у электрощита.
• Хотя результаты можно посмотреть и на смартфоне, делать это на компьютере удобнее.

Построение таблицы Таблица устроена достаточно просто, на основе операций вычитания, умножения и суммирования. Кроме того,

• для выделения ошибок используется условное форматирование,
• для проверки значений используются функции Excel: ЕСЛИ (IF), ЕСЛИОШИБКА (IFERROR).

См. также Для тех, кто не хочет возиться с таблицами Excel, есть готовые программы, например, для Andoid приложение DomoMeter.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

• вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
• назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
• оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
• вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
• применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

• данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• основания для получения права аренды;
• правомочия арендатора;
• сроки аренды;
• размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Затратный подход

Действующий договор аренды (право аренды) помещения, офиса, склада, производственного помещения, земельного участка (желательно на длительный срок) можно оценить и затратным подходом.

В качестве расходов на заключение договора аренды, то есть на приобретение права аренды можно рассматривать:

• время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на анализ рынка, поиск помещения либо оплату услуг риелторской фирмы, которая будет заниматься анализом рынка аренды недвижимости, земли, подбором соответствующего помещения. Обычно услуги в риелторских фирмах стоят от одномесячного до трехмесячного размера арендной платы;
• время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на проведение переговоров с владельцами недвижимости, земли и заключение договора аренды;
• расходы по регистрации договора в соответствующих органах (право аренды недвижимости сроком более одного года регистрируется в соответствующих государственных органах в обязательном порядке). Регистрация договора в соответствующих органах — это израсходованное время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) и оплата госпошлины.

Следует заметить, что затратный подход оценки арендных прав применим при развитом рынке аренды недвижимости, земли. Это обусловлено широкими возможностями потенциальных арендаторов арендовать недвижимость: в случае затруднения в снятии конкретного помещения потенциальный арендатор может арендовать другой объект, израсходовав лишь средства на поиск другого аналогичного объекта на открытом рынке.

А.Щепотьев

К. э. н.,

генеральный директор

ООО «Консалтинговая группа

«Новая Парадигма»

г. Тула

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный  объект недвижимости на дату проведенной оценки.  Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.  Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и  в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Важно знать! Ставки арендной платы должны обладать типичной динамикой, что проявляется в отсутствии слишком больших выгод или обременений для аренды вышеуказанных объектов недвижимости. Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем

В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения.  Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения.  Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
6. Насколько развита инфраструктура?
7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Кадастровая стоимость представляет собой расчётную сумму, в которой отражается степень полезности (ценность) участка земли, в случае его целевого использования. Она заносится в специальный регистр (базу данных) земельных участков.

Ее размер – это главная характеристика, которая формирует степень эффективности использования земли и денежные затраты, необходимые для ее покупки.

Пользование землей предусматривает определенные виды оплаты:

• За право заключить договор, касающийся аренды земельного участка;
• За участки, предоставляемые в частную собственность;
• Налог на землю;
• Оплата аренды.

В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения. Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.

К объектам налогообложения приравниваются земельные участки, находящиеся в пределах муниципального образования (города федерального значения города Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на чьей территории введен налог.

Не считаются объектом налогообложения:

• участки, которые были изъяты из оборота, согласно законодательству РФ;
• участки, имеющие ограничения в обороте, площадь которых занята объектами, представляющими культурную или археологическую ценность для народов РФ; входящим в список всемирного культурного наследия, историко-культурных заказников; заповедниками;
• земли, являющиеся частью лесного фонда;
• участки, на территории которых располагаются объекты водного фонда;
• земля, включенная в состав имущества многоквартирного жилого дома.

Главное различие рыночной и кадастровой стоимостей состоит в том, что определение рыночной цены имеет более обобщенный характер. На ее формирование влияют существующий спрос на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется политикой цен каждого региона в отдельности

Еще одно важное различие – кадастровую цену устанавливает орган государственной власти, она определяет размер налога на недвижимое имущество

Кадастровая стоимость всегда меньше рыночной. Но бывают случаи, когда две цены равнозначны. Если по результатам оценки было определено, что кадастровая стоимость больше рыночной, формируется повторную заявку для обращения в Росреестр или оспорить полученное заключение через судебные органы.

Если данные реестра разнятся с информацией кадастрового паспорта, у налогоплательщика есть сомнения по поводу установленного размера налога на землю, для решения спорных вопросов также обращаются в суд.

В этом видео можно узнать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Watch this video on YouTube

Касаясь вопроса взаимодействия рыночной и кадастровой стоимостей, стоит отметить, что кадастровая цена важна при определении рыночной. Но в то же время она не влияет на нее, а лишь в некоторой степени опирается.

Подтверждением этого факта служит то, что во время кадастровых расчетов уполномоченные специалисты принимают во внимание рыночные цены на недвижимость не по всей территории страны, а только в отдельной области или регионе

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

• Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
• Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

• Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
• Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

Can*К, где

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

• Типаж застройки объекта
• Расположение помещения
• Близость инфраструктуры
• Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
3. просмотрели особенности арендной ставки
4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Отчет об оценке права аренды земельного участка

Работа агентства всегда сопровождается оформлением необходимых для отчета бланков и форм. Так и составляется отчет об оценке права аренды земельного участка, который предоставляется заявителю и используется в дальнейшем при последующих действиях с правом аренды.

К особенностям оформления отчета об оценке прав аренды земельного участка относят следующие моменты:

• в «шапке» документа указываются данные заявителя (ФИО), а также дата проведения оценки и ее составления;
• далее полностью переписываются фиксированные данные на земельный участок – его юридический адрес, статус, приводится подробное описание объекта;
• обязательно указывается цель проведения оценки;
• уточняется величина, подлежащая оценке – кадастровая стоимость или рыночная;
• перечисляются используемые методы оценки;
• на первых страницах отчета всегда предоставляются проверенные данные и итоги проведенного изучения объекта, построек;
• здесь же на первых страницах представлена стоимость изученных объектов, полученная на основе использованных методов;
• далее предоставляются данные о стоимости аренды земельного участка, чтобы было получено с помощью сравнительного анализа и прочих способов, перечисленных в начале отчета;
• сроки аренды и правомочия арендатора – это следует из полученных данных от самого арендатора и запросов из местной администрации (правомерно для людей, пользующихся землями, которые находятся в аренде от местной администрации);
• размер арендной платы – подсчитывается с учетом развития инфраструктуры, статуса, получения прибыли и прочих моментов;
• приводятся общие данные о состоянии рынка недвижимости на местности – предоставляется возможный разброс цен в месте нахождения участка;
• перечисляются основания для получения права аренды – собственник может сдать участок в аренду, администрация на основании определенных статей и законов действующего законодательства.

Отчет может быть составлен на 40-50 страниц. В документе предоставляется подробная информация, а также порядок проведенного анализа стоимости участков.

В документе можно самостоятельно изучить порядок действий сотрудников агентства при использовании какого-либо метода для определения стоимости права аренды.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Особенности оценки

В зависимости от статуса земельного участка или его потенциальной принадлежности оценка имеет существенные отличия. Рассмотреть следует наиболее распространенные причины проведения оценки.

Сельскохозяйственного назначения

Стоимость аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется по государственной кадастровой стоимости – это первоначальная цена.

Далее учитываются такие сведения, как:

• валовая продукция в рублях – с полученной прибыли;
• оценочные затраты;
• результаты проведенных торгов на этот участок ранее;
• размер земельного налога;
• рыночная стоимость земельного участка и прочие факторы.

Изучив и учитывая все возможные факторы, которые могут стать причиной изменения стоимости права аренды земельного участка, сотрудники агентства выносят вердикт.

Оценку может провести и местная администрация, но претендующее на аренду объекта лицо может проверить верность осуществленного ранее расчета.

Для наследства

Не совсем понятно, зачем проводить оценку права аренды в период наследования земельного участка.

В данном случае все объясняется просто – отчет об оценке необходимо представить нотариусу, который и занимается вопросами оформления наследства. Представленный документ необходимо для определения стоимости оплаты госпошлины.

Известно, что на основании действующего законодательства наследники оплачивают госпошлину в зависимости от очереди и кадастровой стоимости получаемого наследства.

Проведя оценку права аренды земельного участка можно получить итоговую государственную кадастровую стоимость и продолжить оформление наследства.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем: Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид: Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как: В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время.

Плата за право на заключение договора аренды земельного участка

• передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений;
• продлении срока договора аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в случае, если по окончании срока действия договора не предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо если указанные торги не состоялись;
• продлении добросовестному арендатору срока договора аренды земельного участка, находящегося (полностью или частично) в границах красных линий, в связи с чем при заключении договора аренды такого участка (его части) установлен срок аренды меньший, чем на находящиеся рядом участки;
• передаче в аренду земельного участка арендатору расположенного на нем здания, строения, сооружения, находящегося в государственной собственности г. Москвы;
• Законодательством г. Москвы утверждены временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка.