Процесс продажи залогового имущества в сбербанке

Реализация ипотечного жилья

Есть несколько вариантов такого отчуждения:

1. Должник получает согласие банка и самостоятельно подыскивает покупателя. Деньги от такой продажи поступают на кредитный счет.
2. Принудительная продажа. Обращение взыскания может проходить как во внесудебном порядке (через нотариуса), так и по решению суда. В первом случае банк на основании исполнительной надписи нотариуса имеет право самостоятельно реализовать недвижимость (прямая продажа) либо через службу судебных приставов, а во втором – только через приставов.

Наиболее распространен второй способ, поэтому ниже рассмотрим, как это происходит на практике.

Продажа ипотечной квартиры без помощи Сбербанка

Иногда продажа залогового имущества возможна без участия банка. Но решив осуществить реализацию объекта самостоятельно, заемщик обязан в первую очередь оповестить о своем решении банковскую организацию. Если в качестве обременения по кредиту выступает недвижимость, находящаяся еще на стадии возведения, то для ее продажи требуется разрешение от юридического лица, которое занимается стройкой.

В большинстве случаев имущество, являющееся залоговым, реализуется с 10-25%-ной скидкой. А среди покупателей подобных объектов часто встречаются риэлторы, которые скупают подобное жилье по сниженной стоимости, а затем перепродают его.

В такой ситуации реализация квартиры состоит из следующих шагов:

• Поиск покупателя, согласного на покупку залогового жилья по требуемой схеме, т.е. именно покупатель должен будет погасить кредит перед Сбербанком.
• Составление временного договора купли-продажи.
• Погашение оставшегося долга по ипотечному кредиту.
• Снятие обременения с квартиры (данный этап осуществляется самим заемщиком и сотрудником банка).
• Составление и подписание официального договора купли-продажи.
• Регистрация сделки в Росреестре.

Преимущества покупки залоговой недвижимости от «Сбербанка»

Сотрудничать со «Сбербанком» выгодно, потому что:

• отсутствуют дополнительные расходы, связанные с покупкой залоговой недвижимости;
• сделка с куплей-продажей залогового жилья осуществляется оперативно;
• сделка со «Сбербанком» – гарантия надежности и юридической чистоты продаваемого имущества;
• жилье, которое продает должник, находится под контролем банка;
• стоимость квартиры, оставленной банку в качестве залога, обычно ниже рыночной.

Почему лучше покупать залоговую квартиру у «Сбербанка»?

Все дело в том, что продажа залогового имущества «Сбербанком» происходит через дочернюю компанию этого банка – «Сбербанк–АСТ». На этой электронной площадке проходят торги, распродается арестованное имущество.

Для того чтобы стать участником аукциона залогового имущества, необходимо зарегистрироваться на портале http://www.sberbank-ast.ru/, получить аккредитацию. Физические лица, желающие приобрести квартиру, должны сделать электронную цифровую подпись, которая облегчит им процесс приобретения жилья.

Также после подтверждения аккредитации на сайте человек должен пополнить свой виртуальный счет на сумму, которая должна быть не меньше 2% от стоимости залогового жилья.

Документы для продажи ипотечного жилья

При решении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, без помощи риэлтора, необходимо собрать пакет документов:

• Паспорта всех членов семьи, которые являются собственниками жилья.
• Согласие супругов на продажу этого имущества (в письменной форме и нотариально заверенное).
• Свидетельство о рождении ребенка/детей.
• Разрешение органов опеки на продажу жилья при наличии детей младше 18 лет. Выдается только при присутствии обоих родителей, даже если они разведены.
• Выписка из Росреестра.
• Справка о количестве лиц, которые прописаны на данной жилплощади.
• Техпаспорт жилой недвижимости. Он выдается в БТИ или МФЦ.
• Справка об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг. Выдается в ТСЖ или ЖЭК.
• Документ, в котором зафиксирована рыночная цена объекта. Должна быть выдана оценочной компанией, имеющей гослицензию. Подобрать такую компанию можно через Сбербанк, так как он с ними сотрудничает.

Главными условиями при решении продать ипотечную квартиру от Сбербанка является разрешение на реализацию от банка и поиск покупателя. Существует ряд причин продажи подобного жилья, но не все из них банк может посчитать весомыми. При оформлении ипотеки с господдержкой или при наличии детей до 18 лет процесс несколько осложняется. Но каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в кредитную организацию и к опытному юристу.

Особенности залогового имущества Сбербанка

Объекты залога Сбербанка расположены в 23 субъектах РФ. Под обременение принимаются недвижимость, движимое имущество заемщика, а также имущественные права. Однако почти 49% от общей массы залоговых активов приходится на жилую и нежилую недвижимость. Причины таковы:

• эти объекты быстро находят своего покупателя, поскольку решают инвестиционные задачи;
• дорогостоящее имущество реализуется по ценам ниже рыночных, что позволяет неплохо заработать даже на одной сделке. Или сэкономить при решении жилищного вопроса;
• ценовые потери в отдаленной перспективе не критичны. Особенно если учесть, что в залог принимается недвижимость с амортизационным износом не больше 50%.

Главный ориентир при одобрении залога – его ликвидность и рыночная стоимость в период действия кредитного договора. Смысл в том, чтобы при неплатежеспособности клиента реализовать объект как можно быстрее. Да так, чтобы вырученная сумма максимально возместила потери, понесенные банком от убыточного кредита.

Сведения для покупателей

Состав пакета документов для получения ЭП:

• паспорт; Сертифицированная подпись действительна в течение года
• заявление;
• ИНН;
• СНИЛС.

Состав пакета документов на открытие доступа к торгам:

• заявление;
• паспорт;
• ИНН;
• данные электронной почты.

Сертифицированная подпись действительна в течение года. Документы, которые нужно подать по выбранному лоту для участия в торгах:

• заявка на участие по форме ЭТП;
• подтверждение оплаты задатка по объекту – банковский платежный документ;
• запечатанный установленным способом конверт с указанием собственной оценки имущества: не ниже стартовой стоимости;
• опись подаваемых документов с точной датой их направления оператору торгов.

Поданные заявки визируются комиссией ЭТП в публично оглашенный день регистрации участников аукциона. Причины отказа в допуске сводятся к неправильно собранному пакету документов, несоответствия самих бумаг, нарушения срока и правил подачи.

Аукционы

Сбербанк предпочитает продавать имущество должников по аукционной системе, когда арестованные активы распродаются на автоматизированных виртуальных площадках.

Электронный формат существенно расширил круг возможных участников и сделал более прозрачными условия торгов. Существует две формы проведения этого мероприятия:

• открытые торги, когда ставки все участники видят в режиме реального времени;
• закрытые торги без обнародования предложений участников. При необходимости оператор открывает аукцион.

В витрине специального сайта выставлены все лоты со стартовой стоимостью на 25-30% ниже рыночной. Победителем электронного аукциона признается участник, предложивший самую выгодную цену за лот.

Приобрести залоговые активы Сбербанка вправе любой гражданин или юридическое лицо при наличии сертифицированной электронной подписи (ЭП) и аккредитации на торговой площадке (ТП). Возможна даже продажа квартир от Сбербанка с аукциона.

Получение ЭП и аккредитация

Электронная цифровая подпись – программный код, единственный в своем роде для каждого участника торгов. Уникальный цифровой шифр визирует договора купли/продажи и другие аукционные документы, а потому к его надежности требования жесткие.

Если подать документы можно еще в режиме онлайн, то для получения ЭП придется подъехать в удостоверяющий центр. Это необходимо для установления и подтверждения личности потенциального владельца. Общий порядок действий таков:

• выбрать ближайший удостоверяющий центр на портале Госуслуг, на сайте Минсвязи РФ;
• оформить и отправить заявку электронным способом или лично подъехать в центр;
• оплатить выставленный счет, отправить подтверждение;
• посетить УЦ для получения подписи.

Продажа залогового имущества Сбербанком. Особенности процесса

При получении ипотеки заемщик возлагает на себя обязательства в виде своевременного внесения ежемесячных платежей, объемы которых оговариваются в подписанном контракте. Как упоминалось ранее, за время действия кредитного договора материальное положение заемщика может довольно серьезно ухудшиться, и он просто не сможет вносить ежемесячные платежи в оговоренных объемах.

При возникновении подобной ситуации проблемы каждого заемщика рассматриваются в индивидуальном порядке и лишь в том случае, если банковская структура не видит иного решения проблемы, она прибегает к процедуре реализации залогового имущества. В этом случае заемщик лишится приобретенного при помощи денег, одолженных банком, жилья.

Требуется понимать, что способ, который будет применять банковская структура для возврата денег, которые согласно условиям контракта, были одолжены заемщику, будет связан с тем, каким именно юридическим статусом обладает залоговое жилье. Практика свидетельствует о том, что основным способом возврата заемного капитала, который использует описываемая банковская структура в том случае, когда клиент больше не в состоянии оплачивать ежемесячные взносы, является продажа имущества, выступающего в роли залога

Важно упомянуть тот факт, что банковская структура обладает правом изъять у должника ценности, выступающие в роли залога без необходимости получения каких-либо разрешений в судебных инстанциях

Залоговое имущество будет изъято банковской структурой даже в том случае, если заемщик не согласен с подобным вариантом развития ситуации. В том случае, если заемщик будет препятствовать банковской структуре при осуществлении процесса реализации залогового имущества, банк обратится в суд, который с высокой долей вероятности примет его сторону. После принятия соответствующего судебного решения изъятием залогового имущества и передачей его банковской структуре будут заниматься службы судебных приставов.

Требуется упомянуть про альтернативу реализации залогового имущества, которая заключается в проведении процедуры банкротства должника. В этом случае у должника будут изъяты и проданы все материальные ценности, цена которых составляет более 10 тысяч рублей. При этом денег, которые будут выручены от продажи изъятых ценностей, должно хватить для погашения долга перед банковской структурой.

Вам полезно будет узнать про существование финансовых управляющих, которые контролируют процедуру банкротства физических лиц. Актуальные законодательные нормы содержат полный перечень материальных ценностей, которые могут быть изъяты у должника и проданы для того, чтобы погасить долг перед банковской структурой. Действующие законы не позволяют изымать и продавать в процессе осуществления процедуры банкротства следующие типы материальных ценностей:

1. Жилая недвижимость в том случае, если должник не владеет другим жильем. Кроме того, законом запрещено выполнять изъятие и реализацию земли, на которой располагается единственное жилье должника.
2. Предметы одежды и продукты питания, а также любые принадлежащие детям вещи.
3. Предметы первой необходимости. Полный перечень этих предметов содержится в законодательных актах.
4. Различные типы материальных ценностей, которые необходимы должнику для того, чтобы осуществлять трудовую деятельность.
5. Транспортные средства, которыми пользуется заемщик при условии, что он является инвалидом. Подобные транспортные средства могут быть изъяты у заемщика инвалида лишь в том случае, если он применяет их для получения прибыли.
6. Различные типы наград, которые были получены должником за спортивные достижения, участие в боевых действиях и т.д.

В процессе проведения процедуры банкротства у должника в обязательном порядке будут изъяты для последующей реализации такие материальные ценности, как украшения из драгоценных металлов, различные типы бытовой техники и т.д. Как упоминалось выше, денежные средства, полученные от реализации материальных ценностей, изъятых у должника, будут впоследствии использованы для того, чтобы погасить его долг перед банковской структурой.

Порядок подбора и покупки имущества в залоге

Конфискованная банком недвижимость может быть реализована несколькими способами:

1. Финансовая организация предоставляет клиенту возможность самому продать имущество и закрыть долг. Если у заемщика не получается сделать это, дело уходит в суд. После судебного решения у должника есть еще месяц для самостоятельной реализации собственной недвижимости. Такой способ считается более выгодным, ведь цена на недвижимость устанавливается самим заемщиком.
2. Залоговый объект выставляется на торги и уходит по более низкой цене (начальную стоимость объекта определяет суд).

Прямая продажа

Данный вид реализации недвижимости предполагает продажу самим заемщиком или банком. При определенной договоренности с финансовой организацией должник продает свое имущество третьему лицу. Право собственности оформляется с обременением, которое снимается после полного расчета с банком. На поиск покупателя должнику дается срок – 3 месяца.

Рисков при подобной схеме приобретения недвижимости немного, но историю приобретаемого объекта необходимо изучать самостоятельно перед покупкой, поскольку всех нюансов доносить до потенциального собственника никто не будет.

При покупке стоить обратить особое внимание на количество прописанных людей в приобретаемом жилье, за их выписку и выселение основная ответственность ложится на покупателя. В большинстве случаев приобрести залоговую недвижимость у банка можно через переуступку долга

Для этого покупатель обращается в банк с необходимым пакетом документов и происходит перерегистрация договора

В большинстве случаев приобрести залоговую недвижимость у банка можно через переуступку долга. Для этого покупатель обращается в банк с необходимым пакетом документов и происходит перерегистрация договора.

Помимо личного обращения в отделение банка, новый заемщик может воспользоваться онлайн сервисом Сбербанка Домклик. Здесь подается заявка на ипотеку, не выходя из дома. В случае положительного решения клиент собирает стандартный пакет документов (точный перечень можно узнать у специалистов банка) и подходит в отделение финансового учреждения для оформления сделки.

При покупке залоговой недвижимости в Сбербанке действует ограничение – приобрести ее можно только в том городе, в котором оформляется ипотека.

С аукциона

Чтобы приобрести недвижимость с аукциона, потенциальному покупателю необходимо пройти электронную регистрацию и получить аккредитацию на специализированной торговой площадке. Для этого понадобятся копии 2-х документов: паспорта и ИНН.

На сайте «Российский аукционный дом» приобретение залоговой недвижимости осуществляется в такой последовательности:

• используя поля «фильтр» и «сортировка», выставить необходимые параметры для поиска недвижимости;
• кликнуть на подходящий вариант, если залоговый объект полностью устраивает, нажать «Предложить цену»;
• в открывшемся окне указать свои инициалы, адрес электронной почты и телефон для связи, в специальном поле написать свою цену (желательно ее обосновать), нажать «Отправить»;
• если названная цена устраивает продавца, торги закрываются. Покупателю дается 10 дней, чтобы полностью рассчитаться с банком.

В том случае, если за 14 дней так и не найдется покупатель на залоговый объект, банк снижает стоимость квартиры и недвижимость снова выставляется на торги. Снижение стоимости происходит до тех пор, пока квартиру не купят.

Рассчитаться с банком новый владелец недвижимости может как с помощью собственных средств, так и путем оформления ипотечного кредита в этой финансовой организации.

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

• Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
• Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
• Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.

Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

Залоговое имущество – основные категории

Какая бывает залоговая недвижимость Сбербанка? По смыслу ст. 336 Гражданского кодекса в залог может предоставляться любое ликвидное имущество заемщика, в том числе имущественные права.

Недвижимость в залог

Взаимоотношения сторон регулирует закон Об ипотеке

Под кредитное обеспечение Сбербанк охотно оформляет:

• жилые дома полностью или долями, коттеджи;
• квартиры, комнаты;
• гаражи, машино-места;
• садовые дома и дачи;
• земельные участки;
• административные здания организаций, постройки, используемые в хозяйственной и предпринимательской деятельности.

В этом случае взаимоотношения сторон регулирует закон «Об ипотеке».

Что понимать под движимым имуществом

Определение категории дано в ст. 130 ГК. Изложим диспозицию на житейском языке. Во-первых, все эти объекты не должны относиться к недвижимости.

И второе: они не связаны прочно с землею. То есть свободно перемещаются в пространстве без невосполнимых повреждений. Далеко не каждую движимость Сбербанк примет в качестве кредитного обеспечения. Реально оформить залог:

• на транспортные средства;
• ценные бумаги, счет в банке;
• на товары, находящиеся в обороте ИП или предприятия.

Важное условие – сделки с такими вещами должны подлежать государственной регистрации. Имущественные права

Имущественные права

Все чаще банки оформляют залог на имущественные права – юридически закрепленные основания владения, использования и распоряжение имущественными ценностями (ч.2 ст. 337 ГК).

Физически объекта пока нет, но существует договор о его приобретении в будущем. Квартиры в новостройках по договорам долевого участия граждан в строительстве — самый распространенный вариант правовых залогов граждан.

Порядок обременения «долевки»:

• после регистрации ДДУ в Росреестре банк оформляет закладную на право требования;
• ставится отметка о залоге на договоре;
• после оформления недвижимости в собственность залог переоформляется на этот объект.

При кредитовании представителей предпринимательской/хозяйственной деятельности в качестве обеспечения принимаются права на будущие движимые вещи, право выручки, права по банковским счетам, обязательственные права.

Заемщикам на заметку: стоит ли доводить ситуацию до реализации залога

Несомненно, это крайний вариант. Далеко не самый выгодный для заемщика. И вот почему:

• первое — если человек за отведенные банком 3 месяца так и не продаст залог по рыночной цене, на аукционе назначается уже ликвидная стоимость, которая ниже реальной оценки;
• далее — «зависшее» на ЭТП имущество еще больше теряет в цене, и вполне вероятно, что вырученных средств не хватит на покрытие тела кредита, всех штрафов, пеней, судебных издержек;
• последний момент — в этом случае банк вправе обратить взыскание на незалоговую собственность должника (при помощи приставов и суда).

Поэтому, если маячит финансовый крах, бегать от банка не стоит. Нужно предпринять все возможное, чтобы ситуация разрешилась с наименьшими потерями.

Возврат страховки по кредиту в Сбербанке, ВТБ и др.:

Поделитесь записью

Обсуждение: 3 комментария

1. Dina says: 05.06.2018 в 00:58

   Ипотеку у нас может взять далеко не каждый человек, она даётся только тем гражданам у которых зарплата хотя бы 50 тысяч рублей. А у кого сейчас такая зарплата? Таких людей мало к сожалению.

   Ответить

2. Наташа says:

   08.06.2018 в 00:35

   Кроме обычных квартир в ипотеку можно взять комнату в общежитии, что более приемлемый вариант для бедных, но опять же не все у нас бедные столько зарабатывают, чтоб иметь возможность взять в ипотеку даже комнату.

   Ответить

3. Иван says:

   09.06.2018 в 13:13

   В теории на арестованное залоговое имущество должна быть реально низкая цена, а если даже есть возможность купить его именно оп этой цене в ипотеку, то этот вариант должен быть очен интересным для людей с крепкими нервами. Потому что нюансы с бывшими жильцами очень вероятны.

   Ответить

Преимущества покупки залоговой недвижимости от «Сбербанка»

Сотрудничать со «Сбербанком» выгодно, потому что:

• отсутствуют дополнительные расходы, связанные с покупкой залоговой недвижимости;
• сделка с куплей-продажей залогового жилья осуществляется оперативно;
• сделка со «Сбербанком» – гарантия надежности и юридической чистоты продаваемого имущества;
• жилье, которое продает должник, находится под контролем банка;
• стоимость квартиры, оставленной банку в качестве залога, обычно ниже рыночной.

Почему лучше покупать залоговую квартиру у «Сбербанка»?

Все дело в том, что продажа залогового имущества «Сбербанком» происходит через дочернюю компанию этого банка – «Сбербанк–АСТ». На этой электронной площадке проходят торги, распродается арестованное имущество.

Для того чтобы стать участником аукциона залогового имущества, необходимо зарегистрироваться на портале https://www.sberbank-ast.ru/, получить аккредитацию. Физические лица, желающие приобрести квартиру, должны сделать электронную цифровую подпись, которая облегчит им процесс приобретения жилья.

Также после подтверждения аккредитации на сайте человек должен пополнить свой виртуальный счет на сумму, которая должна быть не меньше 2% от стоимости залогового жилья.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Самостоятельная реализация залога

В ситуациях, когда из-за серьезного ухудшения собственного финансового положения вы осознаете, что больше не можете своевременно оплачивать взносы по ипотеке, то наиболее подходящим для вас выходом из затруднительного положения является самостоятельная реализация залоговой недвижимости. При подобном развитии ситуации у вас есть шанс не только погасить ипотечный заем, но и вернуть себе значительную часть денег, которые вы потратили на оплату ежемесячных взносов по ипотеке. Для того чтобы вы смогли самостоятельно реализовать залоговую недвижимость, вам сначала необходимо отыскать человека, который готов ее приобрести.

После того, как вы оговорите с потенциальным покупателем предстоящую сделку, вам потребуется выполнить следующие шаги для продажи залоговой недвижимости:

1. В первую очередь вам потребуется получить разрешение от банковской структуры на досрочную выплату долга по ипотечному займу. При получении этого разрешения вас ознакомят с информацией о точном размере задолженности.
2. Далее требуется воспользоваться помощью нотариуса для заключения в его присутствии предварительного соглашения с покупателем залоговой недвижимости.
3. На следующем этапе вам потребуется выписать из залоговой недвижимости всех прописанных в ней лиц.
4. Затем необходимо получить от покупателя задаток, размера которого должно быть достаточно для того, чтобы расплатиться с долгом перед банковской структурой. Как только ипотечный заем будет погашен, с недвижимости будет снять обременение.
5. На завершающем этапе вам потребуется переоформить жилье на покупателя, после чего он передаст вам остаток денег.

При совершении этой операции вы не только перестанете быть должником банковской структуры, но и вернете большую часть средств, потраченных на оплату взносов по ипотеке. Продавать залоговое жилье самостоятельно более выгодно, так как если это будет делать банковская структура, то она запросит за залог значительно меньше средств, а, следовательно, вы потеряете серьезную часть денег, оплаченных в виде ежемесячных взносов.

Возможные причины продажи

Во время погашения ипотеки у заемщика может появиться потребность в продаже объекта, выступающего обременением по залогу. Процесс продажи жилой недвижимости, используемой в качестве залога по ипотеке, регулируется ГК РФ и Федеральным законом №102. Законопроектов, запрещающих продажу подобного жилья, не существует, поэтому решение вопроса зависит только от финансовой организации.

Для получения согласия заемщик должен предоставить весомые причины необходимости продажи залога. После рассмотрения предоставленных аргументов, банк принимает решение. Чем серьезнее мотив реализации квартиры, тем выше шанс на получение положительного решения.

Продажа ипотечного жилья возможна по следующим причинам:

1. Переезд на ПМЖ в другой город или регион;
2. Изменение численности членов семьи (рождение ребенка, замужество/женитьба или развод);
3. Решение увеличить площадь жилья;
4. Полная или частичная потеря способности работать;
5. Ухудшение финансового состояния в результате весомого снижения зарплаты или сокращения с рабочего места.

Если банк отклонил заявку заемщика на реализацию ипотечной квартиры, то ее продажа возможна после погашения всего долга.

Риски приобретения залоговой недвижимости

Главный нюанс, который нужно знать при покупке – это способ обращения взыскания на объект. Согласно ФЗ №299, недвижимость может быть изъята по судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Хотя юридически документы имеют равную силу, на практике надёжность альтернатив отличается.

Самый «сильный» вариант – это исполнительный лист, состоявшийся на основе судебного решения. Это значит, что законность обращения взыскания на имущество была обстоятельно проверена и вопросов не вызвала. Суды, как известно, действуют неспешно, а зарплаты специалистов не зависят от объёма рассмотренных дел.

Пример такого акта – решение Свердловского райсуда от 29.10.2018. Им разрешено исковое заявление ПАО «Сбербанк» к должникам С.А. и С.Е. Решением суда расторгнут кредитный договор, взыскана задолженность и обращено взыскание на залог – квартиру. Кроме того, суд установил начальную продажную стоимость объекта.

Наиболее «опасный» способ обращения взыскания – это исполнительная надпись нотариуса. Она может быть выдана при формальном соответствии предъявленных документов требованиям законодательства. Но нотариус не будет вникать в проблему так глубоко, как судья. Надпись можно отменить, хоть это и непросто. На практике возникают такие ситуации: банк обратился к нотариусу за исполнительной надписью, продал актив.

А новый собственник при оформлении документов узнаёт, что объект является спорным. Далее – суды, время, нервы. В этой статье мы не будем останавливаться отдельно на исполнительной надписи нотариуса, но это – крайне спорный способ взыскания долгов. Учитывая, что институт только развивается, он может преподнести массу сюрпризов.

Продаваемая на торгах недвижимость может иметь обременения. Собственно, они и составляют базу для дисконта при покупке таких активов. В их числе – арендаторы или жильцы. Новому собственнику придётся самостоятельно разбираться с «квартирантами».

Иногда банк самостоятельно «выселяет» жильцов, утративших право пользования жилым помещением. Пример тому – решение Ломоносовского райсуда г. Архангельска от 20.07.2020. Этим актом бывшие владельцы жилья признаны прекратившими право пользования квартирой и выселены без предоставления другого жилого помещения.