Унаследовала ⅛ доли в квартире. что с ней делать?

Разграничение понятий

Общая собственность возникает в случае наличия у жилого объекта двух или более собственников. Она бывает долевой и совместной, в зависимости от того определена ли доля каждого собственника в праве владения. Общая совместная собственность часто возникает в ситуации, когда имущество приобретается в браке и приобретает статус совместно нажитого.

Основаниями для возникновения долевой собственности на жилой объект могут быть:

• прохождение процедуры приватизации жилья;
• выделение долей в квартире, ранее находившейся в режиме общей совместной собственности супругов;
• по наследству при наличии нескольких претендентов.

Доли не относятся к категории неизменных величин, они могут перераспределяться и продаваться. В жизни их выделение может быть связано с добровольным решением участников или с решением судебного органа. Например, при нахождении в браке с супругом могут быть достигнуты взаимные договоренности с заключением брачного контракта с условиями выделения. При расторжении законных отношений каждый из бывших партнеров имеет возможность получения 50% во владении общего совместного имущества.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

С чего начать?

Первый шаг – поиск покупателя.

Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.

Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.

Поэтому наиболее перспективный вариант – .

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли

Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

1. О желании продать долю.
2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Где оформить сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Об этом шла речь выше.

Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Никаких проблем на этом этапе не возникнет.

Но когда стороны обратятся в Росреестр или в , то там в регистрации перехода права собственности откажут.

Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

• о том, кто является собственниками долей;
• об имеющихся ограничениях и обременениях.

Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.

Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.

Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.

Много времени может занять поиск покупателя.

Сбор документов и оформление договора – несколько дней.

Все зависит от загруженности нотариуса.

Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

В разных регионах она может быть своей.

Многое зависит от стоимости доли.

В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
4. Не представлены все необходимые документы.
5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Варианты:

1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

Это важно знать: Правила и условия получения ипотеки на покупку квартиры

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Как реализовать долю в квартире законно

Помимо подготовки договора купли-продажи, существует ряд иных способов приобретения части имущества.

В перечень входят:

• Дарение. На словах стороны могут договориться об оплате собственности. Такая сделка считается мнимой. Однако если до представителя уполномоченного органа информация не дойдет, хитрость не раскроется.
• Передать в дар часть доли. Если собственнику принадлежит малая толика имущества, он сможет выкупить объект. У лица возникает право преимущественной покупки. Дело в том, что дарение не требует получения согласия от других собственников. В результате можно не ждать, пока они откажутся от приобретения имущества.
• Оформление кредита. Способ считается рискованным. Собственник может получить денежные средства под залог доли, а затем игнорировать выплаты в течение 3 месяцев. Если сумма долга превысит 5 % от суммы залога, доля отойдёт банку. Такой способ не надёжен, поскольку дополнительно гражданин испортит кредитную историю. Кроме того, предстоит столкнуться с постоянными звонками из организации.

Дополнительно особенности процедуры могут меняться в зависимости от величины квартиры, желания совладельцев выкупать помещение, а также прочих особенностей.

Видео

Если продают:

• Половину имущества, часто используют выделение в натуре. Если процедура невозможна, допустима покупка иным собственником или оформление договора отчуждения. Владение половиной имущества еще не говорит о том, что человеку отойдёт определённая комната. Подобное возможно лишь в коммунальных двухкомнатных, трехкомнатных или более квартирах. Сейчас они редкость. Обычно новый собственник может владеть всем объектом недвижимости. Причем оспорить подобное действие обычно не удается даже через суд.
• Треть помещения, можно столкнуться со сложностями в процессе реализации. Обычно долю покупают лица, которые нуждаются в регистрации. Если квартира трёхкомнатная, хозяин собственности может потребовать выделить ему комнату в натуре.
• 1/4 часть собственности, выделение в натуре практически невозможна. Исключение составляет четырехкомнатная квартира. Выгоднее продать такой объект целиком. Однако собственники должны также захотеть выполнить процедуру.
• 1/5 части собственности, доля признается малой. В этом случае владелец может потребовать с других лиц, которым принадлежит имущество, компенсацию.
• 2/3 доли, действуют стандартные правила. Других совладельцев необходимо оповещать о предстоящей реализации. Лучшим способом в такой ситуации считается договор о совместной продаже. Квартира целиком обычно стоит на 30 % дороже. Вырученные деньги можно потратить на приобретение меньшей площади.
• 3/4 от доли, выгоднее договориться о продаже помещения целиком. Обычно купившие квартиру стремятся завладеть всей собственностью и могут предпринять меры для выселения остальных дольщиков.

Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

1. Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
2. Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
3. Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
4. При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
5. Оплатить госпошлину за составление основного договора.
6. Оформить передаточный акт, смотровой лист.
7. Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
8. Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
9. Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
10. Получить выписку из ЕГРН.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.

Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

1. Название договора, место и дата его подписания.
2. ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
3. Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
4. Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
5. Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
6. Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
7. Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
8. Подписи сторон соглашения.

Это важно знать: Покупка квартиры в ипотеку в браке

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция

Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:

1. Выделение доли.
2. Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
3. Уведомление других собственников.
4. Сбор необходимых документов.
5. Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
6. Полный расчет сторон.

Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартиры
для последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, при
договоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количество
квадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и
числа претендентов на право владения.

Выделение доли в квартире

Проще всего выделить долю в виде комнаты. Например, если разделу подлежит жилая площадь размером 100 м2, а собственников двое, то на каждого приходится 50 м2. Если была осуществлена незаконная перепланировка, придется сначала ее узаконить в БТИ, и только потом делить квартиру.

Совладелец вправе отказаться от своей доли, получив вместо нее
компенсацию, выраженную в денежном эквиваленте. Также квартира может быть
поделена не поровну. К примеру, супруги приобрели ее, будучи в браке, жилая
площадь составляет 80 м2. Мужу отводится 45 м2, а жене —
35 м2. В таком случае супругу придется компенсировать недостающую
часть (5 м2). Стоимость квартиры, на основе которой рассчитывается
компенсация в денежном эквиваленте, устанавливает независимый эксперт.

Установление стоимости доли квартиры

Чтобы определить стоимость доли квартиры, которую планируется продать, следует вызвать оценщика. Он выезжает на указанный адрес, проводит экспертизу и определяет цену недвижимости, которая близка к рыночной. На основе полученной оценки устанавливается стоимость доли. К примеру, если квартиру оценили в 2 млн. рублей, а совладельцу принадлежит половина площади, он может продавать ее за 1 млн. рублей. Но, как показывает практика, довольно трудно найти покупателя только на часть квартиры. А потому, цена существенно падает.

Уведомление о продаже других собственников

Как уже указывалось выше, в первую очередь необходимо уведомить совладельцев о решении продать свою долю. Им будет предложено выкупить часть недвижимости, чтобы избежать продажи сторонним лицам. Для этого создается письменное уведомление. На принятие решения совладельцам дается 1 месяц.

Если в течение месяца не будет получен ответ, владелец доли вправе
продавать ее кому угодно.

Сбор документов

Для оформления сделки понадобится следующий перечень документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• выписка из ЕГРН (в этом документе указана площадь продаваемой доли);
• документ, подтверждающий право продавца на долю квартиры;
• техпаспорт на квартиру;
• отказы совладельцев от выкупа доли продавца.

Если продавец находится в браке, дополнительно придется предъявить
согласие мужа или жены на продажу доли квартиры. Документ должен быть
обязательно заверен у нотариуса.

Оформление сделки

Когда пакет необходимых документов собран, можно приступать к продаже
доли квартиры. Оформляется договор по стандартной форме. В нем указывают личные
данные сторон, их права и обязанности, сроки передачи доли имущества, а также
ее стоимость.

Скачайте образец договора купли-продажи, чтобы иметь представление о том, как он выглядит.

В договор можно вносить дополнительные данные. К примеру, если доля
квартиры продается с мебелью, ее нужно описать.

Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса.

Полный расчет

Расчет между покупателем и продавцом происходит перед подписанием договора купли-продажи и его заверки у нотариуса. По желанию сторон можно составить предварительный договор, согласно которому покупатель вносит задаток. Это является гарантией того, что сделка состоится.

Рассчитаться можно наличными в присутствии юриста или через банковскую ячейку, как и при стандартной продаже квартиры.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Выкуп доли в квартире у родственников по новому закону 2021 года: правила продажи доли

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Приобретение квартиры в строящемся доме

При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.

Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

Паспорта покупателя и продавца; Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его. Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала .
Договор основания; Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.
Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ. Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца, если доля была куплена в им браке, но оформлена только на него одного. Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супруга продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке. Оформление стоит около 1 000 — 2 000 рублей. Справка из психоневрологического диспансера; Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет

Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.
Справка из наркологического диспансера; Здесь также как и со справкой выше

Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Выписка из домовой книги. Она нужна только, если продавец доли будет и дальше проживать (быть прописанными) в квартире после сделки купли-продажи. Официально она называется справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Эта выписка нужна для доказательства, что продавец действительно прописан в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о проживании следует обязательно указать в самом договоре купли-продажи.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.