Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Что нужно знать

Право представительства может быть оспорено заинтересованными лицами уже после свершения продажи, что порой становится причиной отмены сделки.

Но и при продаже квартиры родителями ребенка возникают различные нюансы. Понятно, что сам малолетний ребенок совершать сделку не может.

Но в некоторых случаях повзрослевший ребенок вправе оспорить сделку, на которую своего согласия он не давал. Как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок?

Основные понятия

По гражданскому законодательству несовершеннолетним признается ребенок, не достигший восемнадцати лет. А дети до четырнадцати лет, считающие малолетними, признаются еще и недееспособными.

Чем отличны эти понятия и их правовые последствия? Несовершеннолетний ребенок, начиная с четырнадцати лет, признается ограниченно дееспособным.

Но для этого потребуется согласие законного представителя – родителей или опекунов. При заключении договора ребенок-собственник может самостоятельно подписать документ.

Как правило, в этом возрасте дети уже могут оценить суть происходящего. Ребенок малолетний условно недееспособен, его мнением никто не интересуется.

Но ребенок может и не иметь право собственности на жилье, а просто быть прописанным на этой жилплощади.

С юридической точки зрения в этом случае собственнику ничто не мешает продать квартиру, поскольку он правомочен самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Нельзя просто взять и выписать ребенка в никуда, поскольку даже для несовершеннолетних граждан регистрация обязательна.

Зачем нужна регистрация

Каждый россиянин должен иметь регистрацию, или как раньше называли прописку.

Без прописки человек не привязан территориально, а значит, и учесть его существование государство не может.

Ребенок должен получить прописку сразу же после выписки из роддома. На основании регистрации осуществляется:

• прикрепление к местной поликлинике;
• оформление материнского капитала или иных субсидий.

Через некоторое время ребенку потребуется прописка, чтобы пойти в детское дошкольное учреждение, а потом и в школу.

И хотя по закону, наличие/отсутствие прописки не является условием для получения ребенком общего образования, по факту устроить не прописанных детей в воспитательные и учебные заведения весьма сложно.

Скорее всего, для отказа найдут приемлемое основание. Кроме того, нужно учитывать и такие нормы закона, по которым незаконное проживание на территории РФ наказывается.

По закону гражданин обязан оформить регистрацию в течение семи дней, с момента снятия с учета по прежнему адресу проживания.

От постоянной таковая отлична тем, что по истечении определенного времени аннулируется. Постоянного прописанного человека выписать против его воли можно исключительно через суд.

Правовое регулирование

Особенности сделок, касающихся сделок с отчуждением жилья с прописанными или зарегистрированными детьми, регламентированы Конституцией РФ, а также:

В этих законодательных нормах несовершеннолетний ребенок рассматривается как полноправный член общества. Он имеет те же права и свободы, что и взрослый человек.

Отличие только в том, что реализовать свои права самостоятельно ребенок не может в силу возраста. Поэтому интересы его представляют родители, законные представители или органы опеки.

Сейчас наличие такого согласия не требуется, если ребенок проживает с родителями. В любое время родители могут выписаться вместе с ребенком и зарегистрироваться по иному адресу.

Но наличие у ребенка права собственности не позволит осуществить продажу без участи органов опеки.

Условия: должно ли жилье быть приватизированным?

Главное, что нужно учитывать, что продажа доли несовершеннолетнего собственника в квартире, увеличивает число участников сделки, так как в обязательном порядке привлекаются органы опеки и попечительства.

С их стороны осуществляются надзорные функции, чтобы избежать ущемление интересов детей. При этом сама продажа осуществляется родителями и/или другими законными представителями ребенка с согласия органов опеки.

Подписывается договор законными представителями ребенка, если ребенку менее 14 лет. Дети старше 14 летнего возраста, если это необходимо, могут самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

Кроме того, с 2016 года все сделки, проводимые с участием несовершеннолетних собственников необходимо заверять нотариально. Поэтому, кроме участия органов опеки потребуется ещё участие нотариуса при совершении сделки. Далее мы пошагово рассмотрим основные этапы проведения подобных сделок.

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

• право постоянного проживания и пользования;
• право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

• пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
• соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Законодательная база

Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:

• Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
• П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
• Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
• Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.

Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:

• Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
• Закону «О приватизации жилищного фонда Российской федерации» от 4.07.1991 года;
• Региональным нормативным актам.

Процесс продажи квартиры будет намного сложнее, если несовершеннолетний имеет права собственности на неё. К ситуации нужно подойти с большей внимательностью и предусмотрительностью. Для отчуждения собственности ребенка разрешение органов защиты прав несовершеннолетних обязательно.

Вопрос снятия ребёнка с регистрационного учёта регулируется множеством нормативных актов и положений, в частности ст.26-28, 37 ГК РФ, ст.60 СК Ф и ст.26 ЖК РФ. По общим правилам, выписка несовершеннолетнего допускается при соблюдении ряда обязательных условий:

• Выписать ребёнка можно при получении письменного согласия со стороны обоих родителей. При этом в расчёт не принимается, проживают они вместе или раздельно, находятся в браке или разведены. Если ребёнок зарегистрирован в одном месте, а фактически проживает в другом, снятие с учёта возможно только в судебном порядке. При этом нужно помнить, что в соответствии со ст.20 ГК РФ выписать ребёнка можно исключительно по месту регистрации одного из родителей (опекунов).
• Для снятия ребёнка с учёта необходимо обеспечить ему альтернативное жильё, которое по своим техническим параметрам будет, как минимум соответствовать текущему месту проживания. Это означает, что ни в коем случае не допускается дискриминация ребёнка. Если до переезда он проживал в комнате 12 квадратов, то после переезда он должен получить аналогичную комнату, или больше по площади.

Согласие органов опеки и попечительства – обязательное условие в ситуации, когда ребёнок является собственником жилплощади или её доли. Даже если ребёнок оформил отказ от права собственности на жильё, это не освободит его родителей (опекунов) от необходимости согласования с органами опеки.

Если несовершеннолетний не обладает правом собственности на жилые помещения, а лишь зарегистрирован в них, тогда порядок выписки ребёнка будет изменён, согласие от органов опеки не потребуется.

Тем не менее, нужно помнить о том, что по закону дети до 14 лет обязаны постоянно проживать по месту регистрации родителей или опекунов. Как только ребёнку исполняется 14 лет, он приобретает частичную правомочность, и может проживать по месту регистрации одного из родственников первой линии родства (братья и сёстры, бабушки и дедушки).

Что гласит закон?

Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органа опеки.

Несовершеннолетние – это лица, которые не достигли 18-летнего возраста. Однако при продаже квартиры, свою роль играет конкретный возраст ребенка. Права детей от 6 до 14 лет защищают опекунские Советы и для решения вопросов с недвижимостью нужно обратиться к ним. Если возраст от 14 до 18, то представлять интересы подростка будет попечительский Совет.

Варианты продажи

Рассмотрим возможные варианты продажи квартиры с прописанными в ней детьми.

Если дети там только зарегистрированы

Это самый простой вариант, то есть собственником жилья являются родители, а несовершеннолетние дети проживают вместе с родителями и прописаны в продаваемой квартире. В таком случае при продаже жилья нужно с регистрационного учета снять и прописать их в другом месте.

При этом законом установлены следующие нормы:

1. Дети до 10 лет могут проживать и быть прописаны вместе с родителями.
2. Дети с 10 до 14 лет кроме родителей могут проживать и быть зарегистрированы у близких родственников (например, бабушек и дедушек).
3. Дети с 14 до 18 лет имеют право проживать отдельно от родственников, то есть должны зарегистрироваться по месту их фактического проживания.

Для того чтобы снятся с регистрационного учета и прописаться по новому месту жительства родителям необходимо обратится в федеральную миграционную службу по месту регистрации. Если нет возможности явиться в ФМС лично, допускается оформление запроса через многофункциональный центр услуг.

К запросу на снятие с учета прилагаются:

• паспорта родителей;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении детей;
• лист убытия.

Если вы не переезжаете в другой город, одновременно со снятием с учета можно подать документы и на регистрацию по другому адресу.  

Для этого помимо вышеуказанных документов один из родителей прилагает документы, подтверждающие право собственности на жильё, в котором будут прописаны родители и дети.

Либо, если жилье родителям не принадлежит – согласие на прописку несовершеннолетних детей со стороны собственника.

Дети старше 14 лет самостоятельно обращаются в УМС либо в МФЦ для снятия с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства.

Все вышеперечисленные услуги являются для граждан бесплатными.

Продажа квартиры осуществляется по стандартному договору купли-продажи, который подлежит регистрации в регистрационной палате. Привлечение органов опеки и попечительства (ООиП) и нотариуса не обязательно.

Жилье принадлежит опекуну

Бывают и другие ситуации, например, ребенок остался без родителей, опекунство над ним оформил кто-то из близких родственников, и прописал малыша в своем жилье. А потом опекун решил данное жилье продать.

И хотя ребенок собственником продаваемого жилья не является, то при продаже необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства, которые в данном случае должны убедится, что интересы опекаемого не будут ущемлены.То есть, в этом случае необходимо обратится в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.

Внимание! Разрешение на продажу квартиры будет выдано, если в результате жилищные условия опекаемого будут улучшены.

Либо, как альтернативный вариант необходимо выписать несовершеннолетнего   из продаваемого жилья до совершения сделки и прописать его по другому адресу. Подробнее о порядке действий и необходимому перечню документов мы уже рассказали в предыдущем пункте.

Если они являются собственниками жилья

Поэтому собираем документы и обращаемся в органы опеки по месту жительства, чтобы получить соответствующее разрешение на продажу.

Какие конкретно нужны документы нужно уточнить у местных представителей власти, контролирующих соблюдение прав и интересов несовершеннолетних граждан.

К стандартному пакету относится:

1. Заявление законных представителей на продажу квартиры (образец можно взять в ООиП).
2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего собственника, если он старше 14 лет, если младше 14 лет, то свидетельство о рождении.
3. Свидетельство о регистрации брака (о разводе).
4. Свидетельство о праве собственности на продаваемой жилье.
5. Сведения о лицевых счетах.
6. Выписка из домовой книги.
7. Справа из БТИ о стоимости жилья, кадастровый план.

Важно! После подачи заявления органы опеки рассматривают его в течение двух недель и выдают письменный ответ.

В разрешении на продажу указываются конкретные условия по продаже недвижимости.

То есть при продаже его собственности, в результате покупки на ребенка приобретается в собственность недвижимость аналогичная, либо лучше.

Также в результате сделки полученная прибыль может быть перечислена деньгами, на расчетный счет открытый на его имя, но это правомерно только в том случае, если продаваемая собственность не единственная принадлежащая ему.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок — собственник

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

• однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
• владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает

Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный

Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

• По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
• Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
• Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних

Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.
Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.

Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

• Меньшую квадратуру жилого помещения.
• Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

Вы должны удостовериться в наличии:

1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
6. Разрешения органов опеки совершить сделку.