Залоговая недвижимость в сбербанке: особенности покупки

Плюсы и минусы сделок с залоговой недвижимостью

Продажа квартир, находящихся в залоге, обладает не только очевидными преимуществами, но и некоторыми недостатками. К плюсам относятся:

• более низкая стоимость. Из-за того, что Банк стремится как можно скорее избавиться от залоговой недвижимости, продажа происходит по сниженной цене;
• оперативное проведение сделки купли-продажи;
• возможность оформить ипотеку на приобретаемое жилье, что позволит и банку, и покупателю сэкономить время;
• юридически чистая сделка: банк гарантирует покупателю, что в приобретаемой квартире нет зарегистрированных третьих лиц и отсутствуют долги по оплате коммунальных услуг.

Минусы сделок с залоговым имуществом состоят в следующем:

• сложно найти покупателя, согласного купить такую недвижимость – многие опасаются приобретать квартиру, находящуюся в залоге;
• процедура купли-продажи может затянуться на длительный срок. Это связано с необходимостью оформлять больше документов: вначале нужно снять предыдущее обременение с недвижимости, и лишь затем регистрировать новые права на квартиру;
• существование рисков для покупателя. Необходимо документально подтверждать и фиксировать факт внесения средств покупателем, указывать сроки и порядок расчета. Это позволит избежать возможного отказа продавца от сделки и других неприятных неожиданностей.

Купля-продажа залогового имущества по-своему выгодна для всех участников сделки. Банк получит средства для того, чтобы покрыть издержки, продавец сможет закрыть долг по ипотеке и снять с себя бремя кредита, оказавшееся непосильным, а покупатель приобретет собственное жилье по сравнительно недорогой цене.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Покупка недвижимости за заемные ресурсы банка осуществляется по определенной схеме.

Квартира оформляется в залог Сбербанку на полный срок действия кредита. Заемщик же выступает полноправным собственником, что и указывается в документах на владение.

Чаще всего у клиента на руках имеется договор на покупку, в котором он вписан владельцем. Сбербанк же оформляет закладную, которая остается у него на хранении.

Из-за подобных нюансов, многих собственников интересует, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Сложности продавца

Выглядит это сложным и проблематичным, но на практике это нередкий случай. Понятно, что со временем собственникам может потребоваться продать квартиру из-за переезда, развода, или с целью приобретения другой недвижимости.

Заручиться его одобрением будет не сложно, т.к. Сбербанк заинтересован в возврате займа, а при такой ситуации, он вернет их раньше времени. Но следует все провести по правилам и лучше в тесном взаимодействии с кредитором.

Риски покупателя

У покупателей процедура также не должна вызывать опасений, т.к. схема реализации достаточно прозрачна.

Для них основными рисками выступают:

• затягивание сроков продажи;
• не проводится регистрация сделки;
• не снимают обременение.

Чтобы не столкнуться с подобными трудностями, стоит изучить, как правильно купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

Каждый этап необходимо фиксировать документально.

Лучшим решением будет проведение операции при помощи сотрудников Сбербанка. При этом риск потери денег сводится к нулю.

Мнение банка

Перед тем, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, стоит заручиться его согласием. Это требование закона «Об ипотеке».

Есть вероятность получить отказ в реализации квартиры. Тогда потребуется найти иные возможности реализовать ипотечный объект, которые мы рассмотрим ниже.

Сбербанк может оказать содействие в продаже квартиры, в частности предложить безопасную для обеих сторон процедуру расчетов. Даже может предложить покупателей из числа клиентов, желающих купить квартиру в ипотеку.

В Сбербанке нужно запросить актуальную величину долга, после оплаты которой обязательства будут считаться исполненными. Эту сумму требуется заплатить, чтобы появилось право продать квартиру, купленную в ипотеку.

Как быть с обременением

Избавление от обременения осуществляется по определенной схеме:

1. Погашение задолженности.
2. Сотрудники Сбербанка связываются с клиентом для пояснения последующих действий. На это есть три дня. При отсутствии звонка, стоит самому посетить Сбербанк или обратиться по горячей линии.
3. Сбербанк проставляет отметку об отсутствии обязательств на закладной, а также подготавливает иные необходимые документы.
4. Клиента приглашают в отделение, где передают необходимые бумаги.
5. Собственник передает документы в Росреестр. Также можно провести процедуру через МФЦ.
6. С квартиры снимают обременение.
7. Запросить выписку или новое свидетельство в ЕГРП.

Если на объект ипотеки закладная не оформлялась, порядок несколько отличается. В частности посетить Росреестр потребуется совместно с менеджером Сбербанка. Дата посещения согласовывается после закрытия кредита. Совместно подготавливается заявление с просьбой убрать отметку в виду исполнения кредитных обязательств.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существует несколько схем, по которым можно вполне легально продать жилье, числящееся на данный момент в качестве залога у банковской организации:

1. Реализация квартиры через банк – кредитор ведет сделку от начала до конца: от составления документов до переговоров с регистрационной палатой. Продавец-должник участвует лишь, подписывая те или иные бумаги. Создается две банковские ячейки: одна для ипотечной задолженности для кредитора, другая – для разницы между стоимостью жилья и долгом – пойдет продавцу. Этот вариант не очень подходит для заемщика, так как исключены шансы продать квартиру дороже, банку не столь важна прибыль, главное для него вернуть сумму кредита.
2. Самостоятельная продажа – здесь главное прозрачность. Скрывать факт обременения имущества недопустимо, иначе такое поведение продавца будет оценено как вовлечение покупателя в аферу и мошенничество. Законная сделка совершается в следующем порядке:

• обращение покупателя в банк с заявлением о выкупе объекта залога;
• оформление сотрудниками кредитной организации предварительного соглашения купли-продажи, нотариальное подтверждение;
• взнос покупателем двух сумм в две разные банковские ячейки: задолженность по ипотеке, оставшаяся разница для продавца;
• снятие обременения с объекта недвижимости;
• оформление договора купли-продажи через Росреестр;
• получение доступа обоих получателей денег к ячейкам.

1. Досрочное погашение займа – здесь главное найти покупателя, согласного на рискованную сделку. Ведь он по факту покупает имущество с обременением, которое продавец обязуется снять только после передачи денег ему на руки. Потенциальные участники такой операции пугаются столь не надежной схемы. К слову, данный вид перепродажи ипотечных квартир актуален, если жилье находится в стадии стройки. Квартиры в новостройках с приличной площадью и удобной планировкой пользуются спросом. У застройщиков на завершающем этапе строительства часто меняются собственники. Что касается порядка совершения сделки, то первым шагом является получение согласия банка на досрочную выплату долга. Стоит признаться, банки неохотно идут на это, потому что теряют много процентных выплат. Но если предоставить веские доводы, указать серьезные причины такого решения, то есть шанс одобрения такой просьбы. Банк определяет задолженность на данный момент, стороны оформляют соглашение у нотариуса, заемщик со своими родными выписывается из ипотечного жилья, вносит задаток в банк, закрывает ипотеку и снимает обременение, переоформляет право на владение имуществом в Регистрационной палате.
2. Продажа долговых обязательств – это, по сути, передача своей ипотеки другому заемщику. Банк просто меняет фамилию заемщика в ипотечном договоре, долг переводится на нового заемщика, который становится в то же время и собственником квартиры. Для покупателя такая сделка зачастую выгодна, так как ипотечное имущество продается по заниженной стоимости, да и порядок процедуры почти не меняется: та же подача документов на рассмотрение в банк, оценка стоимости квартиры и платежеспособности клиента. Перерегистрирует недвижимость в Росреестре лично банк, поэтому заемщик только ставит подпись на бланке передачи долгового обязательства.

Документы для сделки

Покупка ипотечной квартиры продавца

Процедура продажи ипотечной недвижимости, обремененной Сбербанком, требует от заемщика подготовки определенного набора документов:

• подтверждение платежеспособности – справка о доходах продавца;
• актуальность сделки – заверенный нотариусом договор купли-продажи с противоположной стороной;
• справка о закрытии всех долгов на текущий момент по кредиту;
• закладная на квартиру;
• гарантия чистоты сделки – справка из банка о зачислении средств на кредитный счет заемщика;
• ликвидация обременения с объекта недвижимости.

Эти этапы друг за другом способствуют совершению имущественной сделки. Данный случай является сложным, нуждающимся в особых подтверждениях. Подстраховаться нужно любой из трех сторон: и продавцу, и покупателю, и банку. Новый собственник жилья должен быть уверен, что на него не перейдут обязательства предыдущего собственника. Погашение ипотечного кредита подтверждается как для банка, так и для покупателя. Добросовестный заемщик обязан подтвердить чистоту сделки и отсутствие каких-либо «хвостов».

Как продать дом в ипотеке Сбербанка

Продажа заложенного дома является еще более сложной сделкой. Вообще банки России очень неохотно оформляют ипотеку на объекты частного строительства: продавать их сложнее, к тому же, каждый дом, в отличие от квартиры, уникален по своим конструктивным особенностям. Возникают сложности и с переоформлением земли на нового собственника. Главное условие согласия на перепродажу – высокая ликвидность залога.

Ликвидным залогом дом считается, если он построен из прочных материалов, таких как кирпич и бетон, а не дерево; его фундамент должен быть заглубленным. Объект должен располагаться в населенном пункте, иметь хорошие подъездные пути, все коммуникации должны быть заведены в дом. Если вы хотите быстрее найти покупателя, желательно провести хотя бы косметический ремонт для подготовки к продаже.

,При процедуре оценки определяется его текущее состояние и предполагаемый срок службы, кроме того, специалисты будут предельно тщательно проверять документы. Только если заемщик обладает полным комплектом документов на дом и на землю, можно будет искать покупателя для расчета с банком.

В дальнейшем процедура перепродажи будет аналогичной переоформлению квартиры вместе с долгом. Однако на большую прибыль можно не рассчитывать. С учетом срочности поиска покупателя и наличия обременения цена будет ниже рыночной.

Советы покупателям

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.Особое внимание уделите выписке из ЕГРН: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой

Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

Обратите внимание на состав семьи продавца
Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.

У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки

Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы. Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.

Обращайте внимание на содержание договора. Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье. На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.

Особенности залогового имущества Сбербанка

Объекты залога Сбербанка расположены в 23 субъектах РФ. Под обременение принимаются недвижимость, движимое имущество заемщика, а также имущественные права. Однако почти 49% от общей массы залоговых активов приходится на жилую и нежилую недвижимость. Причины таковы:

• эти объекты быстро находят своего покупателя, поскольку решают инвестиционные задачи;
• дорогостоящее имущество реализуется по ценам ниже рыночных, что позволяет неплохо заработать даже на одной сделке. Или сэкономить при решении жилищного вопроса;
• ценовые потери в отдаленной перспективе не критичны. Особенно если учесть, что в залог принимается недвижимость с амортизационным износом не больше 50%.

Главный ориентир при одобрении залога – его ликвидность и рыночная стоимость в период действия кредитного договора. Смысл в том, чтобы при неплатежеспособности клиента реализовать объект как можно быстрее. Да так, чтобы вырученная сумма максимально возместила потери, понесенные банком от убыточного кредита.

Важнейшие нюансы и особенности продажи квартиры в ипотеке СБ

Прежде чем выставить на продажу ипотечное имущество, изучите все нюансы процесса

Следует учесть, что существует масса банковских программ, участие в которых требует соблюдения ряда условий и взятия во внимание ряда ограничений

Если жилплощадь приобреталась в рамках различных видов государственной поддержки, с участием материнского капитала, в военную ипотеку, и если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, есть нюансы, без учёта которых невозможно осуществить сделку купли-продажи.

Как продать недвижимость, приобретённую в военную ипотеку?

Когда в роли продавца выступает военный, приобретший жильё в военную ипотеку, оформленную в СБ, его действия должны быть такими:

1. В Росвоенипотеку пишется заявление с просьбой снять обременение с приобретённой с использованием бюджетных средств жилплощади. Подробно разъясняется ситуация.
2. Параллельно, если позволяют выслуга и возраст, пишется заявление на повторное принятие участия в НИС.
3. Из СБ в Росвоенипотеку направляются сведения об остатке долга, также предоставляется выписка со счёта военнослужащего и график платежей.
4. Заёмщик погашает остаток, используя собственные сбережения, в то время как средства из бюджета зачисляются на его счёт в Сбере.
5. Банк снимает с квартиры обременение.

В том случае, если соискатель не располагает необходимым количеством средств, допускается оформление нового ипотечного соглашения с другим финансовым учреждением.

Также можно пойти путём переуступки прав иному участнику НИС.

Как продать ипотечную недвижимость, купленную с использованием маткапитала?

Есть ряд нюансов, делающих проблематичной продажу недвижимости, купленной в ипотеку с участием материнского капитала. Это:

1. Жилплощадь разделена на доли, каждая из которых принадлежит отдельным членам семьи, в том числе и детям до 18 лет.
2. Маткапитал можно использовать только для оговорённых в законодательстве целей. Продажа ипотечного имущества разрешена, если деньги, вырученные в результате сделки, будут потрачены на строительство дома для семьи, покупку нового жилья или будут размещены на счету ребёнка.
3. Сделка возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства.

Чаще всего купленную с использованием материнского капитала недвижимость продают с целью улучшения жилищных условий.

При продаже описываемого типа жилых площадей следует придерживаться таких шагов:

1. Получается письменное разрешение в Сбере и параллельно в ООиП.
2. Находится покупатель, готовый совершить покупку обременённой жилплощади.
3. Заключается договор купли-продажи.
4. В банке получается выписка, и погашается указанная в ней задолженность.
5. Снимается обременение.
6. Ищется новое жильё и покупается.

Как быть с несовершеннолетними собственниками?

Обращаться в органы опеки и попечительства нужно и в том случае, если в числе собственников продаваемого недвижимого имущества есть дети, недостигшие совершеннолетия.

Основная задача органа состоит в том, чтобы защищать детские права. Его сотрудники изучают условия сделок и условия, в которых предстоит жить несовершеннолетним. Специалисты органов опеки проверяют, есть ли необходимые для нормальной жизни санитарно-гигиенические условия, не станет ли доля ребёнка меньше, и не аннулируют ли её родители.

В большинстве случаев работники ООиП лично посещают будущее место проживания детей и делают заключение о возможности или невозможности приобретения осмотренной квартиры.

Продажа с помощью риэлтора

Времена «чёрных» риэлторов позади, потому обращение к специалистам по продаже недвижимости приветствуется. Обращение к профессионалу, который изучит все нюансы и предпримет поиск оптимального решения, поможет не допустить ошибок и совершить выгодную сделку.

Продажа квартиры в случае развода

Если ипотечная квартира продаётся по причине развода собственников, порядок продажи ничем не отличается от стандартной процедуры. Разница лишь в том, что банк предварительно должен быть поставлен в известность о том, что причиной сделки служит развод и раздел имущества.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

• Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
• Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
• Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартирыили дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Где посмотреть выставленные на продажу квартиры, находящиеся в залоге Сбербанка

Сбербанк имеет право самостоятельно реализовать ипотечную квартиру (по соглашению с должником), либо через службу приставов. Самостоятельная продажа наиболее выгодна для банка, поскольку позволяет выручить максимальную сумму от сделки.

Итак, в добровольном порядке Сбербанк реализует свои залоговые активы следующим образом:

• Проведение электронных торгов через посредника АО «Российской аукционный дом».
• Прямая продажа. Предложения по такой недвижимости можно посмотреть на сайте банка (набрав в поисковой системе «Подобрать объект»), в банковском отделении либо на  различных рекламных интернет-площадках недвижимости, таких как Авито, Циан.

В принудительном порядке недвижимость реализуется по ликвидационной стоимости (сниженной на 15 %). Если конфискатом занялись приставы, то имущество будет распродаваться на торгах.

Информацию о таких торгах можно посмотреть:

• На официальном государственном сайте о проведении торгов www.torgi.gov.ru (вкладка «торги»-«реализация имущества должников»).
• На сайте судебных приставов (вкладка «сервисы» — «извещения о проведении публичных торгов»).
• На сайте организатора торгов (Росимущество или аккредитованные им иные специализированные организации).
• В местной прессе (официальной печатное издание).

В извещении о проведении торгов указывается организатор торгов, полные характеристики недвижимости, стоимость, время, место и условия проведения торгов (адрес электронной торговой площадки, размер задатка, шаг торгов), срок и условия подачи заявок.

В настоящее время действует масса электронных торговых площадок (Фабрикант.ру, Российский аукционный дом, Единая электронная торговая площадка и др.). Конечный выбор остается за организатором торгов.

Возможно будет интересно!
Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Оценка объекта недвижимости

Определение реальной рыночной стоимости важно для всех участников сделки, но первостепенно значимо для продавца при продаже квартиры в ипотеку. Этому существует простое объяснение – коммерческие учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием, имеют собственную службу, занимающуюся как проверкой объектов обеспечения, так и их непосредственной оценкой

При завышении банк просто откажет в финансировании, а явное занижение ударит «по карману» продавца.

Самостоятельная оценка

Если кредитная организация не настаивает на отчёте, выполненном профессиональными оценщиками, то продавец может самостоятельно оценить объект недвижимости для продажи квартиры на вторичном рынке по ипотеке. В качестве источников информации можно использовать:

• данные на Интернет-ресурсах о продаже сопоставимого жилья;
• сведения, полученные от лиц, купивших или продавших аналогичные объекты.

Изучив вторичный рынок, можно ввести поправочные коэффициенты в зависимости от качественных характеристик (наличие капитального ремонта, замена сантехники и т.д.), влияющих на стоимостной показатель, и оценить в среднем квадратный метр с учётом этажности, года постройки и инфраструктуры. Полученное значение арифметически умножается на метраж квартиры и выводится оценочная стоимость.

Оценка экспертов

Несмотря на платность услуги, экспертная оценка, выполненная лицензированными оценщиками, придаёт значимости при продаже квартиры через ипотеку в глазах кредитного учреждения и снимает вопросы о возможности торга у покупателя. Алгоритм проведения включает:

1. Поиск оценщика. Рекомендуется отдавать предпочтение компаниям, имеющим положительное реноме на рынке оценки недвижимости и пользующимся доверием конкретного банка, так как происходит продажа квартиры по ипотеке при участии кредитной организации, осуществляющей финансирование или дающей одобрение на смену залогодателя.
2. Заключение договора с оценщиком. В документе фиксируется стоимость, время проведения, порядок оплаты и предоставления результата.
3. Получение отчёта. Процедура продажи квартиры по ипотеке может предусматривать непосредственно передачу отчёта кредитному учреждению или продавцу для самостоятельного вручения.

Процесс в общей сложности занимает неделю. К отчёту прикладываются фотографии объекта, требующие выезда оценщика. Аккредитованные в банке компании могут составить документ по определённому шаблону с непосредственным представлением в финансовую организацию.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Как продать залоговую недвижимость Сбербанка, используя предложенные схемы реализации жилья в ипотеку?

Схема досрочного погашения означает поиск потенциального покупателя, согласившегося погасить долг своими средствами. Это не очень просто, поскольку не каждый согласится связываться с обременением. В данном варианте процедура происходит следующим образом:

• должник получает разрешение банка, объяснив все причины досрочного закрытия кредита;
• узнать размер оставшихся выплат;
• составляется нотариально заверенное соглашение между продавцом и покупателем;
• должник выписывает всех из жилплощади;
• вносится задаток в размере долга;
• закрытие кредита и снятие обременения;
• переоформление права собственности.

Жилой объект в ипотеке реализовать можно, но при определенных условиях

При самостоятельной продажи важным пунктом является предоставление покупателю правдивой информации, что продаваемый объект в залоге. Получив согласие от покупателя, должник действует по схеме:

• сам покупатель обращается в финансовое учреждение и объявляет о своем желании выкупить залог;
• между ним и банком составляется предварительный договор;
• в одну банковскую ячейку вносится долг по займу, во вторую – оставшуюся после вычета долга сумму продавцу;
• снимается обременение и проводится сделка;
• деньги из ячеек переходят банку и продавцу.

При продаже залогового жилья при помощи банковского учреждения весь процесс находится под контролем банка, который сам оформляет все необходимые документы. От должника требуются лишь согласие и подписи.

Вам может быть интересно:
Рефинансирование ипотеки в 2017 году

Еще один вариант для должника – продать свои долговые обязательства кредитору. Ипотека переоформляется на нового кредитозаемщика, с которым заключается новый банковский договор и переводиться остаток по займу. Процедура оформления стандартная, как и при выдаче обычной ипотеки. Такой вариант наиболее выгоден для нового заемщика, поскольку цена жилищного объекта значительно снижена.

Как продать залоговое жилье при посредничестве банковской структуры

Второй способ решения проблемы является более безопасным. Он предполагает продажу залогового жилья при посредничестве банковской структуры. Вам полезно будет узнать о том, что при использовании данного способа найти покупателя на залоговое жилье будет значительно проще.

Как только вы найдете покупателя на залоговую недвижимость, для ее продажи вам потребуется совершить следующие шаги:

1. В самом начале покупатель жилья должен посетить филиал описываемой банковской структуры и заявить о том, что по договоренности с заемщиком он желает выкупить жилье, которое выступает в роли залога по ипотечной ссуде.
2. Далее продавец и покупатель должны подписать предварительный договор о предстоящем выкупе недвижимости, выступающей в качестве залога.
3. После того, как упомянутый контракт будет подписан, происходит резервация двух банковских ячеек. Одна из ячеек будет использоваться для хранения остатка долга заемщика по ипотечному займу, а вторая необходима для хранения остатка стоимости недвижимости, который после передачи прав собственности достанется продавцу.
4. На следующем этапе в упомянутые ячейки должны будут помещены деньги. В этот же момент с залоговой недвижимости будет снято обременение.
5. Далее продавец сможет оформить права собственности на недвижимость на покупателя.
6. В самом конце банковская структура забирает деньги из ячейки, в которой находится остаток задолженности по ипотечной ссуде. В это же время продавец сможет получить остаток стоимости реализованной недвижимости.

Вам полезно будет узнать о том, что при использовании этого способа реализации залоговой недвижимости весь процесс прохождения сделки контролируется банковской структурой, так как именно она берет на себя ответственность за оформление всех необходимых бумаг. Именно поэтому рассматриваемый способ является максимально безопасным как для продавца, так и для потенциального покупателя. Отдельного упоминания заслуживает тот факт, что для того чтобы начать процесс реализации залогового жилья при помощи этого метода, требуется получение письменного согласия от заемщика.

Вам полезно будет узнать про дополнительный метод реализации залоговой недвижимости, который заключается в передаче обязательств по выплате ипотечной ссуды покупателю. При использовании этого метода на имя покупателя залогового жилья оформляется новая ипотечная ссуда, размер которой соответствует объему долга текущего владельца жилья перед банковской структурой.

Оформление нового ипотечного займа осуществляется по классической схеме. Требуется понимать, что описываемый метод является довольно выгодным для потенциального покупателя, так как он избавляет от необходимости вносить полную цену приобретаемой жилой недвижимости. Во время оформления описываемой сделки покупателю достаточно лишь передать оговоренный объем средств продавцу, а его долг перед банковской структурой будет покрыт благодаря подписанию нового ипотечного займа.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

• покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
• продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
• затем он же снимает обременение с квартиры;
• после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

   Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.